Waarom de breukdelen niet kloppen en wat je eraan kunt doen

Wat breukdelen zijn. In de splitsingsakte staat voor elk appartementsrecht een breuk: bijvoorbeeld 1/8 of 125/1000. Die breuk bepaalt het aandeel in de gemeenschap, en daarmee doorgaans zowel het aandeel in de kosten als het aantal stemmen in de vergadering.

Waar ze op gebaseerd zouden moeten zijn. Meestal op de oppervlakte of op de waarde van de appartementen op het moment van splitsen. Wat er in de praktijk gebeurt, is dat er is afgerond, dat er gelijke delen zijn toegekend aan ongelijke appartementen, of dat een latere uitbouw nooit in de verdeling is verwerkt.

Waar de scheefheid vandaan komt:

Gelijke delen bij ongelijke appartementen. Een pand met vier woningen krijgt vier keer een kwart, terwijl de begane grond half zo groot is als de bovenwoning. Dat is bij kleine splitsingen heel gebruikelijk.

Een bedrijfsruimte in de plint. Een winkel of kantoor met een aandeel dat is bepaald op oppervlakte, terwijl het gebruik — en daarmee de slijtage aan de gemeenschappelijke delen — heel anders is dan bij een woning.

Een latere uitbreiding. Een dakopbouw, een aanbouw of het bij de woning trekken van een zolder, zonder dat de akte is aangepast.

En een gewijzigd gebruik. Een appartement dat is opgesplitst in kamers, of samengevoegd met de buren.

Waarom het ertoe doet. Het gaat om twee dingen tegelijk. Bij de kosten betaal je jaarlijks te veel of te weinig, en bij groot onderhoud gaat het om bedragen van betekenis. Bij de stemmen kan een eigenaar met een groot aandeel de vergadering domineren — of, als de verdeling juist te gelijk is, kan een klein appartement een groot besluit blokkeren.

Wat je eraan kunt doen — en wees hier realistisch.

Wijzigen kan. De splitsingsakte kan worden gewijzigd, en daarmee de breukdelen. Daarvoor is een besluit met een gekwalificeerde meerderheid nodig, medewerking van de notaris, en doorgaans instemming of medewerking van hypotheekhouders. In het uiterste geval kan een eigenaar de rechter om vervangende machtiging vragen als medewerking zonder redelijke grond wordt geweigerd.

Het is geen kleine ingreep. Er zijn kosten voor de notaris, er is inmeting nodig, en het vraagt een vergadering die het probleem erkent — ook de eigenaars die er nu voordeel bij hebben.

Daarom eerst dit: stel vast hoe groot de scheefheid werkelijk is. Laat de oppervlakten meten volgens een vaste methodiek en zet ze naast de breukdelen. Bij een afwijking van enkele procenten is de moeite het waarschijnlijk niet waard. Bij een appartement dat een kwart betaalt voor een achtste aandeel, wel.

Een tussenweg die vaak werkt: de kostenverdeling voor specifieke posten anders regelen zonder de akte te wijzigen. Sommige reglementen laten toe dat de vergadering voor bepaalde kosten een andere verdeelsleutel vaststelt — bijvoorbeeld liftkosten die niet drukken op de begane grond, als het reglement dat toestaat. Kijk of dat kan; het lost het meest voelbare deel op zonder notaris.

Voor kopers: kijk vóór aankoop naar de breukdelen in verhouding tot de oppervlakte. Het staat in de akte, het is in vijf minuten te controleren, en het bepaalt je maandlasten voor de hele periode dat je er woont.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de gemeten oppervlakten naast de breukdelen uit de akte, met de afwijking per appartement.

Aanvullend beeld: een pand met vier ongelijke woningen en vier gelijke breukdelen.

Een dakopbouw die nooit in de akte is verwerkt.

Een besluit waarin de vergadering voor één kostenpost een andere verdeelsleutel vaststelt.

Veelgestelde vragen

Wat zijn breukdelen? Het aandeel per appartementsrecht in de gemeenschap, dat doorgaans zowel de kosten als de stemmen bepaalt.

Waarop horen ze gebaseerd te zijn? Meestal op oppervlakte of waarde op het moment van splitsen.

Waarom kloppen ze vaak niet? Door afronding, gelijke delen bij ongelijke woningen, een niet verwerkte uitbreiding of gewijzigd gebruik.

Kan ik ze laten wijzigen? Ja, via wijziging van de splitsingsakte, met gekwalificeerde meerderheid, notaris en medewerking van hypotheekhouders.

Wat als iemand weigert mee te werken? In het uiterste geval kan de rechter om vervangende machtiging worden gevraagd.

Is er een tussenweg? Soms wel: sommige reglementen laten toe dat de vergadering voor bepaalde kosten een andere sleutel vaststelt.

Waar let ik op als koper? Op de breukdelen in verhouding tot de oppervlakte; dat staat in de akte en is in vijf minuten te controleren.