De portiekflat, 1955 tot 1970
1955 tot 1970, met het zwaartepunt tussen 1958 en 1968. Nederland moest in die jaren grote aantallen woningen bouwen en de portiekflat was daarvoor het goedkoopste gestapelde antwoord: geen lift nodig tot vier lagen, een korte ontsluiting per portiek, en een plattegrond die zich eindeloos liet herhalen. Er staan er enkele honderdduizenden, in de naoorlogse uitbreidingswijken van vrijwel elke stad en aan de randen van middelgrote gemeenten, meestal in blokken van twee tot zes portieken. Een deel is nog van een woningcorporatie; een groot deel is in de jaren tachtig en negentig uitgepond en heeft nu een vereniging van eigenaars met acht tot enkele tientallen leden.
Gecontroleerd op 6 september 2026
Waaraan je het herkent
Drie of vier bouwlagen, geen lift, en per portiek één trappenhuis met een voordeur op de begane grond en twee tot vier woningen per verdieping.
Een strak, herhalend gevelbeeld in schoon metselwerk, vaak in gele of lichte steen, met per woning dezelfde raamopening en hetzelfde balkon. Weinig ornament, weinig verspringing.
Een uitkragend betonnen balkon aan de woonkamerzijde, doorlopend vanuit de vloer van de woning.
Een plat dak of een heel flauwe kap met een dakrand die maar iets boven het dakvlak uitkomt.
Een bergingenrij op de begane grond of in een half verdiept souterrain, met per woning een hokje van twee tot vier vierkante meter.
Een schacht bij keuken en badkamer waarin de afvoer en het ventilatiekanaal over alle verdiepingen doorlopen naar het dak.
Een trappenhuis met een betonnen trap, een stalen leuning, een raam per bordes en verlichting op een tijd- of schemerschakelaar.
Hoe het is gebouwd
De draagconstructie is een stelsel van gemetselde of betonnen dwarswanden met betonnen vloeren erop. De woningscheidende wanden dragen, de gevel nauwelijks.
De gevel is een spouwmuur: binnenblad van kalkzandsteen of beton, buitenblad van baksteen, met vijf tot zeven centimeter spouw ertussen. Die spouw is bij oplevering leeg; isolatie was in deze periode geen eis.
De balkon- en galerijvloeren lopen zonder onderbreking door vanuit de verdiepingsvloer. Hetzelfde geldt voor de wanden van het onverwarmde trappenhuis. Bouwkundig eenvoudig, thermisch ongelukkig.
Het platte dak is een betonnen dakvloer met een lichte afschotlaag en bitumen erop. Isolatie ontbreekt of is een laag van twee tot vier centimeter.
De kozijnen zijn van hout met enkel glas bij oplevering. In veel gebouwen is er in de jaren tachtig en negentig dubbel glas of een kunststof kozijn voor in de plaats gekomen, en die ronde loopt nu zelf op zijn eind.
De verwarming was een collectieve installatie met een ketelhuis of een gaskachel in de woonkamer. In de meeste gebouwen staat er nu een individuele cv-ketel per appartement, in een deel is de collectieve installatie gebleven.
De ventilatie is natuurlijk: toevoer via roosters en kieren, afvoer door kanalen in de schacht. In de jaren zeventig en tachtig is daar in veel gebouwen een collectieve mechanische box per schacht op gezet.
De elektrische installatie is licht: één of twee groepen per woning, geen aardlekschakelaar in de oorspronkelijke uitvoering, en een meterkast die te klein is voor wat een huishouden nu vraagt.
Wat er kenmerkend misgaat
Schimmel in de hoeken van de slaapkamers en bij de aansluiting van de balkonvloer op de gevel, door de koudebrug van de doorlopende betonvloer. Het wordt zichtbaarder nadat de vlakke gevel is geïsoleerd, omdat die koude plek dan relatief kouder wordt.
Een collectieve ventilatiebox die niet of te zwak draait. Eén vervuilde box treft alle woningen op die schacht, terwijl de bewoner alleen ziet dat zijn badkamer niet meer droogt.
Betonrot in balkonranden en galerijvloeren. De wapening ligt bij dit bouwjaar dicht onder het oppervlak; je ziet roestbruine strepen, afgeschilferd beton en soms zichtbaar staal aan de onderkant.
Een lekkend plat dak op een moment dat het reservefonds er niet op berekend is. De dakbedekking gaat twintig tot dertig jaar mee en de vervanging komt bij veel verenigingen als eenmalige bijdrage.
Tocht langs de kozijnen en bij de aansluiting op het metselwerk. Het hout is smal en de aansluiting is alleen met kit gedicht, die na dertig jaar niet meer sluit.
Contactgeluid dat door de doorlopende betonvloeren het hele blok doortrekt. Er zit geen zwevende dekvloer in, en harde vloerafwerking maakt het erger. Bij dit type is dat de meest voorkomende burenklacht.
Een trappenhuis vol fietsen, scootmobielen en kinderwagens. Dat is de enige vluchtroute van het gebouw, en meestal ook de plek waar de accu's worden opgeladen.
Verroeste of ontbrekende spouwankers in de gevels uit de late jaren vijftig en zestig. Het onbehandelde staal roest weg en het buitenblad verliest zijn verbinding met het binnenblad. Je ziet het pas bij scheurvorming of uitbuiking.
Een slapende vereniging: geen vergadering, geen onderhoudsplan, een reservefonds van enkele honderden euro's per woning. Bij verkoop is dat een probleem voor de koper en zijn geldverstrekker.
Wat dit type nodig heeft
Een meerjarenonderhoudsplan van minstens vijftien jaar waarin de isolatiemaatregelen zijn gekoppeld aan de momenten waarop dak, gevel en kozijnen toch aan de beurt zijn. Los isoleren is bij dit type twee keer steigerkosten betalen.
Spouwisolatie na onderzoek: spouwbreedte, vervuiling, staat van de ankers, doorslag op de zuidwestgevel en de aanwezigheid van vleermuizen. Het onderzoek kost een fractie van de schade als het misgaat.
Dakisolatie op het moment van de dakvervanging. Dat brengt de dakvloer van vrijwel niets naar een niveau dat de bovenste woningen merkbaar comfortabeler maakt.
Aandacht voor de koudebruggen bij balkonvloeren en trappenhuiswanden, vóór of tegelijk met het isoleren van de vlakke gevel. Anders verplaats je klachten in plaats van ze op te lossen.
Een ventilatiesysteem dat werkt: boxen nagelopen of vervangen, kanalen gereinigd, roosters open en van voldoende capaciteit. Bij nieuwe beglazing horen nieuwe roosters, en dat is de post die het vaakst uit de offerte verdwijnt.
Een reservefonds dat op het onderhoudsplan is gebaseerd en niet op de wettelijke minimumbijdrage. Een realistische maandbijdrage ligt bij dit type vaak twee tot drie keer hoger dan wat er nu wordt betaald.
Een vrij trappenhuis, met een aparte geventileerde plek voor fietsen en scootmobielen en een afspraak over het opladen van accu's. Het is de goedkoopste brandveiligheidsmaatregel die er is.
Een betonscan van de balkon- en galerijranden bij een gebouw ouder dan vijftig jaar, zodat herstel gepland wordt in plaats van na een afgevallen stuk beton.
De volgorde die hier werkt
Stap 1. Breng de vereniging op orde: vergadering, bestuur, inschrijving, een actueel reglement en inzicht in de breukdelen. Zonder werkende vereniging krijg je bij dit type geen enkele collectieve maatregel gedaan, hoe goed het technische plan ook is.
Stap 2. Laat inspecteren en zet dat om in een meerjarenonderhoudsplan. Je wilt weten wanneer dak, kozijnen, voegwerk en balkons aan de beurt zijn voordat je bepaalt wat je eerst isoleert.
Stap 3. Bepaal reservefonds en maandbijdrage op basis van dat plan, en kies tussen sparen, lenen of allebei. Deze stap komt vóór de techniek, want een besluit zonder dekking is geen besluit.
Stap 4. Doe het spouwonderzoek en laat de ankers beoordelen. Roestende ankers moeten hersteld zijn vóór het vullen, anders zit het gebrek achter de isolatie en kom je er niet meer bij.
Stap 5. Isoleer de spouw. Dit is de goedkoopste collectieve maatregel, hij geeft geen overlast binnen en hij vraagt geen steiger, dus je kunt hem los van de rest doen.
Stap 6. Pak de koudebruggen bij balkons en trappenhuis aan, tegelijk met het betonherstel dat daar toch nodig is. Doe dit vóór of gelijk met de gevel, zodat je niet later opnieuw steigert voor een klacht die je zelf hebt gemaakt.
Stap 7. Vervang kozijnen en glas op het moment dat het schilderwerk of het hout dat vraagt, en neem de ventilatieroosters in hetzelfde bestek mee. Nieuwe beglazing zonder roosters geeft binnen één winter vochtklachten.
Stap 8. Isoleer het dak bij de dakvervanging, en beslis in datzelfde besluit over zonnepanelen en dakdoorvoeren. Een dak twee keer openleggen kost twee keer de opstartkosten.
Stap 9. Vernieuw of reinig de collectieve ventilatie en meet daarna per woning of er wordt afgezogen. Dit hoort na de schilmaatregelen, want een dichtere schil vraagt meer aangetoonde luchtverversing.
Stap 10. Beslis pas nu over de warmtevoorziening. De geïsoleerde schil is de voorwaarde die de keuze betaalbaar maakt, en bij een collectieve installatie is het bovendien een besluit van de vergadering.
Na-isolatie
Energievoorziening
Hoe is de ventilatie geregeld
Wat het ongeveer kost
Post
Eenheid
Bandbreedte
Wat is inbegrepen
Inspectie en meerjarenonderhoudsplan
per gebouw
€ 1.800 - € 5.500
Opname, rapport, planning en begroting
Spouwonderzoek en vleermuiscontrole
per gebouw
€ 900 - € 2.800
Boringen, beoordeling spouw en ankers, ecologisch onderzoek
Spouwisolatie
per appartement
€ 1.100 - € 2.600
Vullen, dichtzetten boorgaten, garantie
Herstel spouwankers
per gevel
€ 3.500 - € 18.000
Nieuwe ankers, boorwerk, herstel voegwerk
Dakisolatie bij vervanging dakbedekking
per appartement
€ 1.400 - € 3.200
Isolatiepakket, nieuwe dakbaan, randafwerking
Kozijnvervanging met HR++ glas en roosters
per appartement
€ 7.000 - € 16.000
Kozijnen, beglazing, roosters, afwerking binnen
Betonherstel balkon- en galerijranden
per appartement
€ 1.500 - € 6.500
Hakwerk, wapeningsbehandeling, mortel, coating
Aanpak koudebrug balkonvloer
per appartement
€ 800 - € 2.400
Isolatie onderzijde of randstrook, afwerking
Vervangen collectieve ventilatiebox
per schacht
€ 2.500 - € 7.000
Box, regeling, dakdoorvoer, inregelen
Steiger voor gevel- en dakwerk
per appartement
€ 700 - € 2.000
Opbouw, huur, afbouw, netten
Complete collectieve aanpak
per appartement
€ 12.000 - € 32.000
Spouw, dak, kozijnen, glas, ventilatie, betonherstel
Indicatieve bandbreedtes inclusief btw.
Regels en aandachtspunten
Voor het gebouw gelden de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bij verbouwing gelden de lagere eisen voor bestaande bouw, maar isolatie die je aanbrengt moet wel de minimumwaarde voor die maatregel halen. Gevelisolatie, dakisolatie en kozijnvervanging zijn meestal vergunningvrij zolang het aanzicht niet verandert. Een deel van de naoorlogse blokken heeft inmiddels een gemeentelijke of rijksstatus als jong monument; vraag dat na voordat je aan de gevel begint.
Het gebouw is gesplitst in appartementsrechten. De akte en het reglement bepalen wat gemeenschappelijk is, de breukdelen bepalen kosten en stemmen. Gevel, dak, kozijnen, trappenhuis en de leidingen in de schacht zijn vrijwel altijd gemeenschappelijk. Voor een verduurzamingsbesluit volstaat in veel gevallen een gewone meerderheid, maar het reglement kan een hoger quorum voorschrijven; kijk dat na voordat je de vergadering uitschrijft.
De vereniging moet een reservefonds aanhouden, gebaseerd op het meerjarenonderhoudsplan of anders op een vast percentage van de herbouwwaarde. Die tweede route is bij dit type bijna altijd te laag. Ook verplicht: inschrijving bij de Kamer van Koophandel en een opstalverzekering voor het hele gebouw. Je eigen inboedelverzekering begint waar die opstalverzekering ophoudt.
In gebouwen uit deze periode zit asbest in schachtplaten, meterkastbeplating, vloerzeil en kitten. Laat inventariseren voordat er in gemeenschappelijke ruimten gesloopt of geboord wordt. Het trappenhuis is meestal de enige vluchtroute en moet vrij blijven; de vereniging is daarop aanspreekbaar, ook als het spullen van individuele bewoners zijn. Rookmelders zijn verplicht op elke bouwlaag.
Voor verenigingen van eigenaars bestaan aparte subsidie- en financieringsregelingen, met hogere bedragen bij twee of meer maatregelen tegelijk en met leningen met een lange looptijd. Bij dit type zit de winst juist in het gemeenschappelijke deel, en daar zijn die regelingen op gemaakt.
Toekomstplannen
Voorbeelden en projecten
VvE Ellen in Assen - portiekflat uit 1961 naar Nul op de Meter
Portiekwoning uit 1955, gekocht door een starter: het eerste jaar
De Verfdoos in Amsterdam - twee portiekflats uit 1954 naar 93 grotere woningen
De galerijflat in systeembouw, 1965 tot 1980
Zie voor meer informatie
- Collectieve gevelisolatie bij een VvEKennisbank
- Het meerjarenonderhoudsplan: van inspectie naar maandbedragKennisbank
- Spouwisolatie en het onderzoek voorafKennisbank
- Spouwankers: het sluipende gebrek in woningen uit 1950 tot 1980Kennisbank
- Collectieve mechanische ventilatie: wie gaat waarover?Kennisbank
- Brandveiligheid in een appartementengebouwKennisbank
- Het verduurzamingsbesluit in een VvEKennisbank
- Subsidie en financiering voor een VvEKennisbank
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.