Kluswoning en cascowoning

Waaraan je het herkent

Een woning die wordt aangeboden als casco, kluspand of klushuis, met een prijs die opvallend onder de marktwaarde ligt.

Binnen: geen keuken, geen badkamer, en soms geen leidingen en geen vloeren. In de zwaarste variant staan alleen de bouwmuren, de vloeren en het dak.

Een pand dat lang leeg heeft gestaan, met de sporen daarvan: schimmel, vogelnesten, gesprongen leidingen, en soms sloopschade van eerdere bewoners.

Een verkoopdocument met een lijst van verplichtingen: een termijn waarbinnen de woning bewoonbaar moet zijn, een minimumbedrag aan investering, en een verbod op doorverkoop binnen enkele jaren.

Vaak een pand in een blok waar meer kluswoningen tegelijk worden aangeboden, omdat de aanpak per blok gaat.

Hoe het is gebouwd

Wat er staat, is de bouwwijze van het bouwjaar: bij een vooroorlogs pand houten balklagen op gemetselde bouwmuren, bij een naoorlogs pand betonvloeren in een gemetselde of gegoten constructie.

Wat er níét meer is, verschilt per aanbod. De begrippen casco en kluswoning zijn niet vastgelegd, en dat is het eerste dat je moet uitzoeken: is het casco inclusief dak, inclusief kozijnen, inclusief de leidingen tot de meterkast?

De installaties zijn vrijwel altijd verwijderd of afgekeurd. Reken op een nieuwe meterkast, nieuwe elektra, nieuwe waterleiding en een nieuwe gasaansluiting of juist het afsluiten daarvan.

Het dak en de gevel zijn de onderdelen die bepalen of het project haalbaar is. Een casco met een goed dak is een ander project dan een casco waar het al twee winters in regent.

Bij een gesplitst pand hoort een VvE, ook wanneer die slapend is. Het casco van jouw appartement is dan begrensd door wat de akte gemeenschappelijk noemt.

Wat er kenmerkend misgaat

Onderschatting van de bouwkundige staat, doordat er bij bezichtiging niets is afgetimmerd en de schade juist daardoor lijkt mee te vallen. Alles is zichtbaar, en dat wekt ten onrechte de indruk dat het overzichtelijk is.

Onderschatting van de kosten van installaties. Elektra, water, verwarming, ventilatie en riolering samen zijn bij een casco vaak een derde van de totale begroting.

Een vergunning die later komt dan gepland, waardoor de termijn uit de verkoopvoorwaarden in gevaar komt.

Vochtschade die tijdens de verbouwing doorloopt omdat het dak als laatste is ingepland.

Verrassingen in de constructie: een doorgezaagde balk, een verwijderde muur zonder onderslag, of een schoorsteen die op niets meer rust.

Asbest dat pas bij het slopen tevoorschijn komt, terwijl het budget voor sanering niet was gereserveerd.

Financiering die knelt, doordat een bank het pand in de huidige staat lager taxeert dan de aankoopprijs plus de verbouwing.

Zelf doen wat je niet zelf mag doen: gasaansluitingen, en het verwijderen van asbest buiten de beperkte uitzonderingen.

Wat dit type nodig heeft

Een bouwkundige opname vóór de koop, met een raming die is opgesteld door iemand die verbouwingen begroot en niet door de verkopende partij.

Een asbestinventarisatie vóór de sloop, niet erna.

Een plan waarin het dak en de gevel eerst komen, zodat het pand droog is voordat er iets in wordt gebouwd.

Een realistische fasering met een bewoonbaar deel, wanneer je er zelf gaat wonen tijdens de verbouwing.

Een aparte begrotingspost voor de onvoorziene zaken. Bij een casco is tien procent te weinig; vijftien tot twintig procent is realistisch.

Duidelijkheid over wat je zelf doet en wat je uitbesteedt, en over de gevolgen daarvan voor de garantie en de verzekering.

Een verbouwingsverzekering, want een gewone opstalverzekering dekt een leegstaand pand in verbouwing meestal niet.

Na-isolatie

Energievoorziening

Hoe is de ventilatie geregeld

Wat het ongeveer kost

Bouwkundige opname met raming: € 800 tot 2.000.

Asbestinventarisatie: € 500 tot 1.500; sanering € 1.500 tot 15.000 afhankelijk van wat er zit.

Casco bewoonbaar maken, inclusief installaties, isolatie, keuken, badkamer en afwerking: € 1.000 tot 1.800 per vierkante meter woonoppervlak.

Volledig nieuwe installaties in een woning van 90 vierkante meter: € 20.000 tot 40.000.

Nieuwe badkamer: € 8.000 tot 20.000. Nieuwe keuken: € 6.000 tot 25.000.

Verbouwingsverzekering: € 300 tot 1.200 voor de looptijd.

Bedragen zijn indicatief, prijspeil augustus 2026. Bij dit type is de spreiding groot en is de raming vooraf de belangrijkste beslissing van het hele project.

Regels en aandachtspunten

De verkoopvoorwaarden bevatten vrijwel altijd een zelfbewoningsplicht, een antispeculatiebeding en een termijn waarbinnen het werk klaar moet zijn. Lees die voorwaarden vóór het bod, want zij bepalen wat de woning je waard is.

Voor verbouwing geldt het rechtens verkregen niveau uit het Besluit bouwwerken leefomgeving: het niveau mag niet lager worden dan wat er rechtmatig stond, en voor sommige onderdelen gelden aparte verbouwvoorschriften.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt sinds 1 januari 2024 voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Voor verbouw is de invoering uitgesteld; er is nog geen ingangsdatum vastgesteld.

Wat sinds 1 januari 2024 wél voor verbouw geldt, is artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek: na oplevering is de aannemer aansprakelijk voor gebreken, tenzij hij bewijst dat ze hem niet zijn toe te rekenen. Leg de oplevering daarom schriftelijk vast met een opleverlijst.

Asbest verwijderen mag een particulier alleen in een beperkt aantal gevallen en alleen na een melding bij de gemeente. Hechtgebonden vlakke platen binnenshuis tot een bepaalde oppervlakte vallen daaronder; het meeste andere niet.

Bij een gesplitst pand bepaalt de splitsingsakte wat van jou is. Een casco-appartement kopen zonder de akte te lezen, is bij dit type de duurste fout die er is.

Bij monumenten en in beschermde stadsgezichten geldt een vergunningplicht die de vergunningvrije mogelijkheden grotendeels wegneemt.

Een verbouwing van deze omvang valt onder het lage btw-tarief voor arbeid bij woningen ouder dan twee jaar voor een deel van de werkzaamheden. De regels daarvoor wijzigen; controleer altijd bij de Belastingdienst.

Toekomstplannen

Voorbeelden en projecten

In de projectenrubriek staan kluswoningprojecten met de begroting vooraf en de werkelijke kosten achteraf. Dat verschil is bij dit type het meest bruikbare gegeven dat er is.

Kijk daarnaast naar de projecten waarin een blok kluswoningen tegelijk is aangepakt. Gedeelde steigers, gedeelde containers en één aannemer voor het dak van vier panden veranderen de begroting wezenlijk.