Zelf iets veranderen in een appartement: wat mag en wat vraagt toestemming

Wie in een appartement iets wil veranderen, heeft met twee sporen te maken: het publieke spoor van de gemeente, en het privaatrechtelijke spoor van de vereniging. Die twee staan los van elkaar, en beide moeten rond zijn.

Dit artikel gaat over wat je binnen je eigen woning mag, wanneer je toestemming nodig hebt, en hoe je die krijgt wanneer de vergadering weigert.

Binnen je privégedeelte ben je vrij, zolang je de gemeenschappelijke gedeelten niet raakt en geen overlast veroorzaakt. Een keuken vervangen, een badkamer verbouwen, schilderen: dat kan.

Zodra je aan een gemeenschappelijk deel komt, is er toestemming nodig van de vergadering. Dat geldt voor de constructie, de gevel, het dak, de kozijnen wanneer die gemeenschappelijk zijn, de balkonvloer, de standleidingen en de dekvloer wanneer die gemeenschappelijk is.

Dat is een ruimere kring dan mensen aannemen. Een airco aan de gevel, een zonwering, een dakraam, een doorbraak in een dragende wand, een aftakking op een collectief ventilatiekanaal en zelfs een schotel op het balkon raken het gemeenschappelijke deel.

Voor harde vloerbedekking geldt in vrijwel elk reglement een aparte eis: een minimale verbetering van de contactgeluidisolatie. Dat is geen toestemmingsvraag maar een norm waaraan je moet voldoen, en de vereniging kan verwijdering vorderen wanneer je dat niet doet.

Weigert de vergadering zonder redelijke grond, dan kun je op grond van artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek de kantonrechter om een vervangende machtiging vragen.

Kijk in de akte welk deel privé is. De splitsingstekening laat zien waar de grens loopt.

Kijk of het onderdeel in de opsomming van gemeenschappelijke gedeelten staat.

Kijk in het huishoudelijk reglement of er aanvullende regels zijn over uiterlijk, over werktijden of over specifieke voorzieningen.

Kijk of het werk van buiten zichtbaar is. Alles wat het aanzien van het gebouw verandert, raakt de vereniging vrijwel altijd.

Kijk of het werk een installatie raakt die door meerdere woningen wordt gebruikt: een standleiding, een ventilatiekanaal, een collectieve verwarming.

Kijk of er een omgevingsvergunning nodig is. Dat is een aparte vraag; vergunningvrij bij de gemeente betekent niet toegestaan volgens de akte.

Zelf doen: de akte en het huishoudelijk reglement raadplegen voordat je een plan maakt.

Zelf doen: een voorstel voorbereiden met tekening, materialen en de gevolgen voor geluid, brandveiligheid en constructie.

Zelf doen: het onderwerp tijdig laten agenderen voor de vergadering.

Zelf doen: bij een vloer een opbouw kiezen die aantoonbaar aan de geluidseis voldoet, en het bewijs bewaren.

Zelf doen: bij weigering vragen om een schriftelijke motivering.

Niet zelf doen: een constructieve ingreep of een aanpassing aan een gemeenschappelijke installatie zonder besluit.

Wat je nooit moet doen: beginnen en toestemming vragen als het klaar is. De vereniging kan herstel vorderen, en dan betaal je het werk twee keer.

Artikel 5:119 en verder van het Burgerlijk Wetboek regelen het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.

Artikel 5:121 geeft de mogelijkheid om aan de kantonrechter een vervangende machtiging te vragen wanneer een toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of wanneer een besluit uitblijft.

Het modelreglement bepaalt welke wijzigingen toestemming vragen en met welke meerderheid de vergadering daarover besluit.

Voor harde vloerbedekking stellen de meeste reglementen een eis aan de contactgeluidisolatie. Die eis geldt ook wanneer de vloer al ligt.

Ook bij een vergunningvrije ingreep gelden de bouwtechnische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving, en geldt de akte onverkort.

Bij een doorbraak in een dragende wand is naast de toestemming van de vergadering een omgevingsvergunning nodig, met een constructieberekening.

Bij schade door een niet-toegestane wijziging kan de vereniging herstel vorderen en kan de eigenaar aansprakelijk zijn.