Buitenschilderwerk en gevelonderhoud in de MJOP-cyclus

Over de grootste terugkerende post in het meerjarenonderhoudsplan van een complex, en over de reden dat die post zo vaak duurder uitvalt dan begroot.

Schilderwerk is zelden alleen schilderwerk. Zodra de steiger staat, blijkt er houtrot, zit er een scheur in het voegwerk, is een betonrand aangetast en heeft een hekwerk nieuwe verankering nodig. Dat meerwerk is voorspelbaar, maar het staat niet in de offerte.

De steiger is de sleutel tot de planning. Het opzetten en afbreken van de steiger of het inhuren van een hangbrug is een aanzienlijk deel van de kosten. Wie schilderwerk, betonherstel, voegwerk en hekwerken los uitvoert, betaalt die post drie of vier keer.

En de cyclus is geen natuurwet. Zes jaar is een gewoonte, geen voorschrift. Wat de cyclus bepaalt is de ligging van de gevel, het systeem waarmee eerder is geschilderd en de staat van het hout.

Buitenschilderwerk beschermt het onderliggende materiaal tegen water en uv. Zolang de laag gesloten is, gebeurt er niets; zodra hij scheurt of loslaat, komt water in het hout en begint houtrot, meestal op de onderdorpel en bij de hoekverbindingen.

De cyclus volgt uit hoe snel die laag degradeert. Een zuidwestgevel krijgt slagregen en uv en gaat sneller achteruit dan een beschutte oostgevel. Een complex kan dus prima met twee cycli werken, waarbij de zwaarst belaste gevels vaker aan de beurt komen.

Bij een schilderbeurt hoort een inspectie vooraf. Die stelt vast hoeveel houtrotherstel er nodig is, welke delen aan vervanging toe zijn en of er kaal hout is dat een volledige opbouw vraagt in plaats van een bijwerkbeurt. Zonder die inspectie is de offerte een schatting en het meerwerk een verrassing.

Daarnaast bepaalt de staat van de ondergrond hoeveel er kan. Kalkuitbloeiing, vochtdoorslag of een gevel die niet opdroogt maakt schilderen zinloos tot de oorzaak is weggenomen. Verf op een natte ondergrond laat binnen twee jaar los.

Kijk naar de onderdorpels. Daar begint houtrot, en daar is het met een schroevendraaier te voelen: zacht hout onder een gave verflaag is het klassieke beeld.

Kijk naar de kitnaden bij het glas. Openstaande naden laten water achter de verflaag komen, en dat is de tweede plek waar het misgaat.

Kijk naar de kleurverandering en de glans. Een verflaag die krijtachtig aanvoelt of dof en verkleurd is, heeft zijn beschermende werking grotendeels verloren.

Vergelijk de gevels onderling. Verschilt de staat sterk per windrichting, dan is één cyclus voor het hele complex niet efficiënt.

Kijk naar wat er nog meer bereikbaar is. Voegwerk, betonranden, hekwerken, dakranden en goten: alles wat vanaf dezelfde steiger te doen is, hoort in dezelfde afweging.

Zelf. De onderdorpels en de kitnaden nalopen, per gevel noteren wat je ziet, en het MJOP ernaast leggen om te zien wat er in hetzelfde jaar valt.

Zelf. Bij de offerteaanvraag vastleggen dat alle aanbieders van hetzelfde inspectierapport uitgaan en dat meerwerk met eenheidsprijzen wordt aangeboden.

Niet zelf. Werken op hoogte, oude verflagen verwijderen en constructieve delen beoordelen. Een eigenaar die zelf op een ladder aan de gevel gaat werken, doet dat buiten elke verzekering om.

Schilderwerk aan de gemeenschappelijke delen is een zaak van de VvE; welk deel van een kozijn gemeenschappelijk is en welk deel prive, staat in de splitsingsakte. In veel akten is het buitenschilderwerk gemeenschappelijk en het binnenwerk prive.

Voor de uitvoering op hoogte geldt de arbeidsomstandighedenregelgeving. De opdrachtgever heeft daarin een eigen rol: bij een complex zonder voorzieningen voor veilig werken op hoogte kan de uitvoerder terecht weigeren of extra voorzieningen in rekening brengen.

Bij monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten kan kleur- en materiaalkeuze vergunningplichtig zijn. Ga daarvan uit voordat er een kleur wordt gekozen.

Bij verhuurde woningen in het complex geldt dat buitenschilderwerk onderhoud van de verhuurder is en niet ten laste van de huurder komt.

Voor het verwijderen van oude verflagen geldt dat lagen van vóór 1990 lood kunnen bevatten; dat vraagt om beheersmaatregelen bij schuren en afbranden.