Breukdelen: hoe de kosten en de stemmen in een VvE zijn verdeeld

In een vereniging van eigenaars draagt elke eigenaar bij aan de gemeenschappelijke kosten, en elke eigenaar heeft stemrecht. Beide zijn verdeeld volgens breukdelen die in de splitsingsakte staan.

Die verdeling is niet altijd logisch en zij is niet eenvoudig te wijzigen. Dit artikel legt uit hoe breukdelen tot stand komen, wat ze bepalen, en wat je kunt doen wanneer de verdeling scheef ligt.

Bij de splitsing wordt aan elk appartementsrecht een breukdeel toegekend, bijvoorbeeld 45 van 1000. De som van alle breukdelen is het geheel.

Dat breukdeel bepaalt doorgaans twee dingen: het aandeel in de gemeenschappelijke kosten, en het aantal stemmen in de vergadering. In sommige akten zijn die twee gescheiden, met een aparte verdeelsleutel voor de kosten.

De grondslag van de verdeling is vaak de oppervlakte, soms de waarde bij de splitsing, en soms een combinatie. Bij oudere splitsingen is de grondslag niet altijd te achterhalen.

De verdeling kan onderdelen bevatten die niet iedereen gebruikt. Een lift is daarvan het bekendste voorbeeld: bewoners op de begane grond dragen mee tenzij de akte een aparte verdeling kent. Dat is een keuze die bij de splitsing is gemaakt en die achteraf zwaar te wijzigen is.

Bij gemengde complexen met winkels of kantoren op de begane grond is de verdeling extra gevoelig, omdat de belangen per groep verschillen.

De akte kan voor bepaalde kostensoorten een afwijkende verdeling bevatten. Dat is de plek waar je moet kijken voordat je concludeert dat alles naar breukdeel gaat.

Zoek in de akte het artikel over de schulden en kosten. Daarin staat welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen en volgens welke verdeling.

Zoek daarna de tabel of de opsomming met de breukdelen per appartementsrecht.

Tel de breukdelen op. Zij horen samen het geheel te vormen; klopt dat niet, dan is er iets mis met de akte.

Kijk of er aparte verdeelsleutels zijn voor bepaalde kosten: lift, verwarming, algemene ruimten, bergingen.

Kijk naar de verhouding tussen breukdeel en oppervlakte. Wijkt die sterk af, dan is de grondslag iets anders geweest, of er is later iets veranderd zonder aanpassing van de akte.

Kijk in de jaarrekening hoe de kosten feitelijk worden verdeeld. Wijkt de praktijk af van de akte, dan is dat een risico voor de vereniging.

Zelf doen: je eigen breukdeel opzoeken en omrekenen naar een bedrag per jaar.

Zelf doen: de breukdelen optellen en controleren of het geheel klopt.

Zelf doen: de kostenverdeling in de jaarrekening naast de akte leggen.

Zelf doen: een voorstel voorbereiden voor een aparte verdeelsleutel wanneer de verdeling aantoonbaar scheef is.

Niet zelf doen: de verdeling in de praktijk aanpassen zonder aktewijziging.

Niet zelf doen: een procedure starten zonder juridisch advies; de drempel is hoog.

Wat je nooit moet doen: als bestuur een afwijkende verdeling toepassen omdat de vergadering dat heeft besloten. Zonder aktewijziging houdt dat geen stand.

Artikel 5:113 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaars voor gelijke delen bijdragen, tenzij de akte een andere verhouding bepaalt. In de praktijk bepaalt de akte vrijwel altijd de breukdelen.

Artikel 5:127 regelt het stemrecht in de vergadering; ook daarvoor geldt de verdeling uit de akte.

Wijziging van de akte vraagt in beginsel medewerking van alle eigenaars, of een besluit met ten minste vier vijfde van de stemmen plus medewerking van de betrokkenen, op grond van artikel 5:139.

Wanneer een eigenaar door de verdeling onredelijk wordt benadeeld, kan hij op grond van artikel 5:144 de rechter vragen de akte te wijzigen. Dat is een zware route met een hoge drempel.

Een nieuwe eigenaar is op grond van artikel 5:122 lid 3 hoofdelijk aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het voorgaande boekjaar.

De vergadering kan geen kostenverdeling vaststellen die afwijkt van de akte; dat vraagt een aktewijziging.