Welke stukken vraag ik op bij de VvE voordat ik bied?

Waarom dat zo is

Bij een appartement koop je twee dingen tegelijk: een woning en een aandeel in een gebouw dat je niet alleen beheert. De staat van dat gebouw bepaalt je vaste lasten voor de komende tien jaar, en je ziet er tijdens een bezichtiging bijna niets van. Het dak, de gevel, de kozijnen, de leidingen en de lift zitten in de stukken, niet in de woonkamer.

De splitsingsakte met het splitsingsreglement zegt waar jouw verantwoordelijkheid ophoudt. Kozijnen, beglazing, balkonvloeren, de leidingen achter je wand en de verwarmingsinstallatie liggen per complex anders. Dit is het stuk dat bepaalt of een lekkend kozijn jouw rekening is of die van de vereniging. Lees ook of er een dakterras of berging als privégedeelte is aangewezen, en of er een ondersplitsing bestaat waarbij je in twee verenigingen tegelijk zit.

Het meerjarenonderhoudsplan is je kostenkalender. Kijk niet naar het totaalbedrag maar naar de eerstvolgende tien jaar en naar de grote posten daarin: dakvervanging, gevelherstel, schilderwerk, liftmodernisering, vervanging van de collectieve ketel. Kijk ook naar de datum van het plan. Een meerjarenonderhoudsplan van acht jaar oud rekent met prijzen die niet meer bestaan en is in de praktijk een onderschatting.

De jaarrekening met de balans laat zien of het geld er ook echt is. Zet de stand van het reservefonds naast de eerstkomende grote post uit het meerjarenonderhoudsplan. Is er € 35.000 tot € 45.000 gespaard en staat er over drie jaar een dakvervanging van € 150.000 tot € 200.000 gepland, dan weet je dat er een extra bijdrage of een lening aankomt. Let ook op debiteuren: achterstallige bijdragen van andere eigenaren zijn uiteindelijk jouw probleem.

De begroting van het lopende jaar vertelt wat je maandelijks betaalt en waarvoor. Splits die bijdrage uit in het deel dat naar dagelijkse kosten gaat, zoals verzekering, schoonmaak en administratie, en het deel dat wordt gespaard. Een lage bijdrage is geen voordeel als er niets van wordt gereserveerd. Controleer daarbij je breukdeel: dat bepaalt zowel je aandeel in de kosten als je stemgewicht.

De notulen van de laatste drie vergaderingen zijn het eerlijkste stuk van de zes. Daar staat wat er speelt en wat er wordt uitgesteld. Zoek op woorden als offerte, uitgesteld, geen meerderheid, extra bijdrage, lekkage en geschil. Een dakvervanging die drie jaar achter elkaar op de agenda staat en drie keer wordt doorgeschoven, kost jou straks meer dan wat er nu in de begroting staat.

De opstalpolis met het laatste inspectie- of bouwkundig rapport sluit de rij. Kijk of de verzekerde som recent is bijgesteld en of er een eigen risico geldt bij waterschade. Het inspectierapport, als het er is, is de bouwkundige onderbouwing onder het meerjarenonderhoudsplan. Zonder rapport rust het plan op een schatting.

Wat je nu kunt doen

Vraag de zes stukken schriftelijk op via de verkopend makelaar en vraag ze in één keer, met een termijn. Levert de verkoper ze niet, dan kun je de splitsingsakte met het reglement zelf opvragen bij het Kadaster voor € 15 tot € 30.

Leg het meerjarenonderhoudsplan naast de jaarrekening en tel de posten van de komende tien jaar op. Deel dat door het aantal jaren en vergelijk het met wat er per jaar wordt gespaard. Het verschil is wat er later bij komt.

Reken je eigen aandeel uit met je breukdeel. Een gevelrenovatie van € 250.000 tot € 350.000 in een complex waar jouw breukdeel 1/48 is, betekent € 5.200 tot € 7.300 voor jou, plus wat er al gespaard is.

Loop door het gebouw met het meerjarenonderhoudsplan in de hand. Klopt de leeftijd van het dak, het schilderwerk en de kozijnen met wat je ziet? Wijkt de werkelijkheid af van het plan, dan is het plan het probleem.

Vraag of er een besluit ligt over een lening, een extra bijdrage of een verduurzamingstraject, en of dat besluit al is genomen of alleen besproken. Een genomen besluit gaat met de woning mee.

Vraag ten slotte of er achterstanden zijn en of er een geschil loopt met een eigenaar, een aannemer of een beheerder. Dat staat zelden in de brochure en meestal wel in de notulen.