Torenflat en hoogbouw na 1990

Waaraan je het herkent

Een gebouw van acht bouwlagen of meer, met een entree met bellentableau, een postruimte en een of meer liften.

Een inpandige gang in plaats van een galerij, met de woningen aan weerszijden en trappenhuizen aan de uiteinden.

Grote raampartijen en een balkon of loggia die in het volume is opgenomen in plaats van eraan gehangen.

Een parkeergarage onder het gebouw, met een hellingbaan en een toegang met een pasje.

Installatietechniek die zichtbaar is: een technische ruimte op het dak, roosters in de gevel, en een centrale meterruimte in de kelder.

Vaak commerciële ruimte op de begane grond, waardoor het gebouw een gemengde bestemming heeft.

Hoe het is gebouwd

Een betonnen skelet of betonnen wanden met vloeren van breedplaat, in de hogere gebouwen met een stabiliteitskern rond de liftschacht en het trappenhuis.

Een gevel die niet draagt: prefab betonpanelen, metselwerk voor een isolatielaag, of een vliesgevel met glas en beplating. De gevel is bij dit type vrijwel altijd gemeenschappelijk eigendom.

Isolatie volgens de eisen van het bouwjaar, wat betekent dat een gebouw uit 1995 aanmerkelijk minder is geïsoleerd dan een uit 2015 en veel minder dan een uit 2022.

Mechanische ventilatie, in de oudere gebouwen als afzuiging en in de nieuwere als balansventilatie met warmteterugwinning, meestal per woning maar soms collectief.

Verwarming via een collectieve installatie, stadswarmte of een individuele ketel per woning, waarbij collectieve systemen bij dit type gebruikelijker zijn dan bij laagbouw.

Een brandveiligheidsconcept met compartimentering per woning, rookvrije vluchtroutes, droge blusleidingen bij grotere hoogte, en bij de hoogste gebouwen een brandweerlift.

Wat er kenmerkend misgaat

Tocht en kou langs grote raampartijen, en oververhitting in de zomer aan de zuid- en westzijde. Dit is bij dit type de meest gehoorde klacht en zij is bouwfysisch, niet installatietechnisch.

Balansventilatie die niet is onderhouden: vervuilde filters, dichtgeschroefde ventielen en een installatie die nooit is ingeregeld.

Geluid van de installaties zelf: liftmotoren, pompen, luchtbehandeling en het brommen van een collectieve warmtepomp.

Lekkage bij de aansluiting van de loggia of het terras op de gevel, en bij daken die als dakterras worden gebruikt.

Betonrot in parkeergarages, door dooizout dat met de auto's mee naar binnen komt. Bij dit type is dat de constructieve schadepost die het vaakst wordt gemist, omdat niemand er kijkt.

Hoge servicekosten die niet aansluiten op de werkelijke onderhoudsbehoefte, doordat er bij oplevering te weinig is gereserveerd.

Beveiligingsproblemen bij de gemeenschappelijke toegang, waar een pasjessysteem verouderd is en er te veel pasjes in omloop zijn.

Wat dit type nodig heeft

Een actueel meerjarenonderhoudsplan waarin de gevel, de installaties, de lift en de parkeergarage staan, en een reservering die daarbij past.

Onderhoud aan de ventilatie als vaste jaarlijkse post, met een periodieke inregeling. Een balansventilatie die niet wordt onderhouden, presteert na vijf jaar slechter dan natuurlijke ventilatie.

Zonwering aan de zon-belaste gevels, waarbij buitenzonwering het enige is dat echt werkt en waarbij het uiterlijk van het gebouw een collectief besluit vraagt.

Inspectie van de parkeergarage op betonschade, met aandacht voor de rijbanen en de plekken waar water blijft staan.

Een beheerplan voor de brandveiligheid: vluchtroutes vrij, deuren die zelf sluiten, en een installatie die wordt getest en waarvan de logboeken kloppen.

Een realistische kijk op individuele verduurzaming. Bij dit type kan een eigenaar in zijn eigen woning weinig; wat er te winnen valt, zit in de collectieve installatie en in de gevel.

Na-isolatie

Energievoorziening

Hoe is de ventilatie geregeld

Wat het ongeveer kost

Inspectie parkeergarage met rapportage: € 2.000 tot 6.000.

Betonherstel parkeergarage: € 150 tot 400 per vierkante meter aangetast oppervlak.

Inregelen balansventilatie per woning: € 250 tot 600.

Vervanging van een woningventilatie-unit: € 1.800 tot 3.500.

Buitenzonwering per raam: € 800 tot 2.500.

Liftvervanging: € 80.000 tot 200.000 per lift bij deze bouwhoogte.

Servicekosten bij dit type: doorgaans € 150 tot 400 per maand per woning, waarbij een gebouw met lift, garage en collectieve installatie aan de bovenkant zit. Prijspeil augustus 2026.

Regels en aandachtspunten

De splitsingsakte bepaalt de breukdelen en daarmee de verdeling van de kosten. Bij een gebouw met commerciële ruimte op de begane grond is de verdeling tussen woon- en bedrijfsruimte een terugkerend punt.

Een gemengde VvE met winkels of horeca heeft andere belangen per groep. De bijdrage aan de lift is voor een winkel op de begane grond zelden vanzelfsprekend, en dat hoort in de akte geregeld te zijn.

De VvE is verplicht jaarlijks te reserveren voor groot onderhoud. Sinds 2018 is dat een wettelijke verplichting met twee routes: een bedrag op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of een vast percentage van de herbouwwaarde.

Voor gebouwen hoger dan twintig meter gelden aanvullende eisen aan de brandveiligheid, waaronder droge blusleidingen en eisen aan de vluchtroutes.

Onder het Besluit bouwwerken leefomgeving geldt voor bestaande bouw het rechtens verkregen niveau; bij een verbouwing wordt niet zonder meer de nieuwbouweis opgelegd, maar het niveau mag ook niet omlaag.

Bij het plaatsen van een individuele airco of warmtepomp op een balkon geldt zowel de toestemming van de vergadering als de geluidsnorm ten opzichte van de buren.

Laadpunten in de parkeergarage vragen een besluit van de vergadering, een beoordeling van de capaciteit van de aansluiting, en aandacht voor de brandveiligheid van het compartiment.

Toekomstplannen

Voorbeelden en projecten

In de projectenrubriek staan projecten waarin een gemengde VvE een onderhoudsplan heeft opgezet, en projecten waarin een parkeergarage constructief is hersteld.

De projecten over laadinfrastructuur in een bestaande garage zijn voor dit type het meest gevraagd, omdat daar techniek, besluitvorming en brandveiligheid tegelijk samenkomen.