Samen klein wonen: een tiny-housewijkje van kavel tot aansluiting

Deze pagina is voor de groep bewoners, de initiatiefnemer en de gemeente die een tiny-housewijkje willen maken: wat er nodig is aan grond en termijn, vergunning en regels, aansluitingen en terrein, adressen en organisatie, en wat het kost. Ze bouwt op de ervaring van de Nederlandse proeftuinen en tijdelijke locaties van de laatste tien jaar, zonder er één te beschrijven. Het huis zelf, de indeling en de vraag of een tiny house op eigen grond mag, staan op eigen pagina's.

Een tiny-housewijkje ontstaat op drie manieren: een gemeente wijst een tijdelijke locatie aan en zoekt bewoners via een prijsvraag of loting; een groep bewoners zoekt zelf grond en vraagt de gemeente om medewerking; of een grondeigenaar, een boer of een corporatie, stelt een deel van zijn terrein beschikbaar. In alle drie de gevallen loopt het traject langs dezelfde stappen, en de volgorde bepaalt de doorlooptijd.

De grond komt eerst. Tijdelijke locaties zijn braakliggende kavels die wachten op een definitieve bestemming; de gemeente geeft ze uit voor een termijn en op voorwaarden: welke huisjes, hoeveel, hoe groot, en wat er gebeurt aan het eind. Vaste locaties zijn schaars en duur, en vragen een wijziging van het omgevingsplan. De termijn bepaalt het huis: op een plek voor vijf jaar bouw je verplaatsbaar, op een plek voor vijftien jaar kan een lichte fundering.

De vergunning volgt de grond. Een tiny house waarin wordt gewoond, is een woning; een groep huisjes is een woongebied. Op een tijdelijke locatie werkt de gemeente met een tijdelijke omgevingsvergunning, doorgaans voor hoogstens vijftien jaar, waarbij voor tijdelijke bouw lagere technische eisen gelden dan voor permanente. De aanvraag gaat over het geheel: de huisjes, de paden, de parkeerplaatsen, de aansluitingen en de berging. Participatie met de buurt hoort erbij; een wijkje dat de buren als camping zien, komt niet door de raad.

Dan de aansluitingen, en die zijn het echte werk. Elk huisje heeft elektra, water en riool nodig, en wil de bewoner een eigen contract, dan heeft elk huisje een eigen aansluiting en een eigen meter. De netbeheerder legt aan tegen een vast tarief per aansluiting en per meter kabel; het waterbedrijf idem; het riool komt van de gemeente of gaat via een eigen stelsel met een pomp. Een collectieve aansluiting met onderverdeling is goedkoper in aanleg en duurder in beheer: iemand moet de rekening verdelen en de installatie beheren. Zelfvoorzienend zijn, met zonnepanelen, een accu, regenwater en een compost- of verbrandingstoilet, klinkt eenvoudig en vraagt in de praktijk ontheffingen, keuringen en onderhoud.

Adressen en organisatie komen als laatste en horen als eerste. Elke woning krijgt een huisnummer bij besluit van de gemeente en wordt opgenomen in de basisregistratie adressen en gebouwen; pas dan kan een bewoner zich inschrijven en verzekeren. De groep heeft een rechtsvorm nodig voor de gezamenlijke kosten en afspraken: een vereniging, een coöperatie of, bij eigendom van de grond, een vereniging van eigenaars. Wat er gebeurt als iemand vertrekt, een huisje verkoopt of de termijn afloopt, staat in de statuten of het reglement, of het staat nergens en dan wordt het ruzie.

Een groep die een huis heeft ontworpen voordat er grond is: het huis past straks niet bij de termijn of de regels van de plek.

Een begroting zonder post voor kabels en leidingen, of met één aansluiting voor het hele wijkje zonder afspraken over verdeling en beheer.

Geen huisnummerbesluit aangevraagd, en bewoners die zich niet kunnen inschrijven.

Een tijdelijke vergunning zonder afspraak over wat er aan het eind van de termijn gebeurt met huisjes, aansluitingen en terrein.

Geen rechtsvorm en geen reglement, en gezamenlijke kosten die op één naam staan.

Weerstand uit de buurt die pas bij de vergunning zichtbaar wordt: de participatie is overgeslagen.

Zelf: de groep organiseren, met de gemeente praten over grond en termijn, de begroting maken met aansluitingen en terrein erin, een rechtsvorm oprichten, de participatie met de buurt voeren en het huisnummerbesluit aanvragen.

Zelf met kennis in de groep: de vergunningaanvraag voorbereiden, de terreininrichting ontwerpen, de paden en de afwatering aanleggen.

Niet zelf: kabels en leidingen aansluiten op het net, het riool aansluiten, een collectieve elektrische installatie aanleggen en een grondovereenkomst tekenen zonder juridische toets.

Wonen in een tiny house is wonen, en dus toetst de gemeente aan het omgevingsplan: is wonen op die plek toegestaan, en zo niet, is een tijdelijke afwijking mogelijk. Een tijdelijke omgevingsvergunning voor wonen geldt voor een bepaalde termijn, in de praktijk hoogstens vijftien jaar; voor tijdelijke bouwwerken gelden in het Besluit bouwwerken leefomgeving lagere eisen dan voor permanente, onder meer aan isolatie en geluid, maar de eisen aan veiligheid en gezondheid blijven.

Participatie is onder de Omgevingswet een onderdeel van de aanvraag: de aanvrager geeft aan of en hoe de omgeving is betrokken, en de gemeente kan participatie verplicht stellen bij een afwijking van het omgevingsplan. Een tiny-housewijkje in een bestaande buurt is bijna altijd zo'n afwijking.

Aansluitingen volgen de regels van de netbeheerder en het waterbedrijf; een aansluiting per woning is het uitgangspunt, een collectieve aansluiting met doorlevering is aan voorwaarden gebonden. Het lozen van afvalwater zonder riool vraagt een melding of vergunning bij het waterschap; een composttoilet en het gebruik van regenwater als drinkwater vragen eigen goedkeuring.

Een huisnummer wordt toegekend bij besluit van de gemeente op grond van de basisregistratie adressen en gebouwen; zonder adres geen inschrijving. De grondovereenkomst (bruikleen, pacht, erfpacht, huur) bepaalt de rechten aan het eind van de termijn; laat hem nakijken. Regels en gemeentelijk beleid verschillen sterk; vraag vroeg om een gesprek met de gemeente.