De kwaliteitsborger is niet de toezichthouder van vroeger

Wat er is veranderd. Bij bouwwerken in de laagste risicoklasse toetst de gemeente het bouwplan niet meer vooraf op de bouwtechnische eisen. In plaats daarvan wordt er een kwaliteitsborger ingeschakeld: een onafhankelijke partij die het plan beoordeelt, tijdens de uitvoering controleert, en bij gereedmelding verklaart of het gerealiseerde bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische regels. Zonder die verklaring mag het bouwwerk in beginsel niet in gebruik worden genomen.

Het stelsel is per 1 januari 2024 begonnen bij nieuwbouw in die laagste klasse. De uitbreiding naar verbouw is uitgesteld; dat is een van de punten om per project na te vragen, omdat de invoering in stappen gaat.

Waarin hij verschilt van de oude bouwinspecteur:

Hij werkt in opdracht, niet vanuit een bevoegdheid. De gemeente had handhavingsbevoegdheid: ze kon het werk stilleggen. Een kwaliteitsborger kan dat niet. Wat hij kan, is een afkeurende bevinding vastleggen en uiteindelijk de verklaring weigeren — en dat is een stevig middel, maar het werkt aan het eind en niet ter plekke.

Hij toetst aan de bouwtechnische regels, en aan niets anders. Niet aan je contract, niet aan wat er is afgesproken over afwerking, niet aan de kwaliteit die je verwacht. Een badkamer die lelijk is betegeld voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Hij is er niet permanent. Hij komt op de momenten die in zijn borgingsplan staan, gericht op de risico's die hij heeft benoemd. Dat is doelgerichter dan willekeurige bezoeken, en het betekent ook dat er veel werk buiten zijn waarneming valt.

En hij is geen bouwbegeleider voor jou. Hij bewaakt het publieke minimum. Wie iemand wil die zijn belang behartigt, zijn planning bewaakt en zijn meerwerk beoordeelt, heeft daarvoor een aparte partij nodig.

Wat er wél in jouw voordeel is veranderd, en dat wordt vaak over het hoofd gezien: sinds 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat die hem niet zijn toe te rekenen. Die omgekeerde bewijslast staat in het Burgerlijk Wetboek, geldt óók bij verbouw, en staat los van de vraag of er een kwaliteitsborger bij je project betrokken is. Voor de meeste particuliere verbouwingen is dát de belangrijkste wijziging van de afgelopen jaren.

Daarnaast moet de aannemer je informeren over de manier waarop hij zijn aansprakelijkheid heeft afgedekt, en bij nieuwbouw over de mogelijkheid om vijf procent in depot te storten bij de notaris.

Wat je hiermee doet:

Vraag bij een project dat onder het stelsel valt om het borgingsplan en om de opnamemomenten, en zorg dat je weet wanneer er wordt gekeken.

Vraag om de bevindingen, ook tussentijds. Ze zijn er, en ze zijn nuttiger tijdens de bouw dan erna.

En regel je eigen belangenbehartiging apart, met een bouwbegeleider of een bouwkundig adviseur, als het project daar groot genoeg voor is. De kwaliteitsborger en jouw belang overlappen gedeeltelijk, en het verschil zit precies in de dingen waar je later spijt van hebt.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de oude bouwinspecteur en de kwaliteitsborger naast elkaar, met per rol de bevoegdheid en het bereik.

Aanvullend beeld: een borgingsplan met de opnamemomenten en de benoemde risico's.

Een badkamer die lelijk is betegeld en aan de bouwtechnische regels voldoet.

De omgekeerde bewijslast bij oplevering, met de situatie vóór en na 2024.

Veelgestelde vragen

Is de kwaliteitsborger de bouwinspecteur van vroeger? Nee. Hij werkt in opdracht en heeft geen handhavingsbevoegdheid.

Wat kan hij dan wel? Bevindingen vastleggen en uiteindelijk de verklaring weigeren, zonder welke het bouwwerk niet in gebruik mag.

Waaraan toetst hij? Aan de bouwtechnische regels, en niet aan je contract of aan de afwerking die je verwacht.

Is hij er permanent? Nee, op de momenten uit zijn borgingsplan; veel werk valt buiten zijn waarneming.

Behartigt hij mijn belang? Nee. Daarvoor heb je een bouwbegeleider of bouwkundig adviseur nodig.

Wat is er dan wel in mijn voordeel veranderd? De omgekeerde bewijslast bij oplevering, die ook bij verbouw geldt en losstaat van de kwaliteitsborger.

Wat vraag ik op? Het borgingsplan, de opnamemomenten, en de bevindingen ook tussentijds.