Glasbewassing en veilig gevelonderhoud: wat een VvE moet regelen

Over de vraag hoe de ramen van een complex worden schoongemaakt zonder dat iemand van de gevel valt, en over de rol die de VvE daarin heeft als opdrachtgever.

Bij nieuwbouw moeten er voorzieningen zijn voor veilig onderhoud; de bouwregelgeving vraagt daarom. Bij bestaande complexen zijn die voorzieningen er vaak niet, en dan komt het probleem op tafel op het moment dat een glazenwasser weigert.

Weigeren is geen onwil. Wie op hoogte werkt, valt onder de arbeidsomstandighedenregels, en die vragen om een veilige werkplek. Een ladder tegen een galerijhek is dat niet.

De VvE is opdrachtgever en heeft daarmee een eigen verantwoordelijkheid. Je kunt de uitvoering uitbesteden, maar niet de vraag of het veilig kan.

Er zijn drie manieren om een gevel te bereiken, en welke bruikbaar is, ligt vast in het gebouw zelf.

Vanaf de grond. Met een steel- of waterontzoutingssysteem tot ongeveer de derde verdieping. Goedkoop, geen voorziening nodig, maar beperkt in hoogte en niet overal toepasbaar door obstakels of beplanting.

Vanaf het gebouw. Met een gevelonderhoudsinstallatie op het dak, een hangbrug, of met ankerpunten en een lijnsysteem waaraan de werker zich zekert. Dat vraagt een voorziening die is berekend, gekeurd en periodiek geïnspecteerd.

Met mobiel materieel. Een hoogwerker of een hangsteiger, ingehuurd per beurt. Flexibel, maar er moet ruimte zijn om op te stellen, en bij een binnenterrein of een parkeerdek lukt dat vaak niet.

De keuze bepaalt de kosten van elke beurt voor de komende twintig jaar. Een complex zonder voorziening betaalt structureel meer per beurt en heeft bovendien minder aanbieders die het werk willen doen.

Een vierde punt wordt vaak vergeten: bereikbaarheid vanuit de woning. Ramen die van binnenuit te reinigen zijn omdat ze draaien of kiepen, halen een deel van het probleem weg. Bij een kozijnvervanging is dat het moment om die keuze te maken.

Vraag hoe het nu gebeurt. Als niemand het precies weet, of als het antwoord "met een ladder" is, is er iets te regelen.

Kijk op het dak. Zijn er ankerpunten of een lijnsysteem, en is er een keuringsdocument bij? Ankerpunten zonder recente keuring zijn juridisch en praktisch waardeloos.

Kijk naar de plattegrond. Zijn er gevels die alleen boven een binnentuin, een parkeerdek of het water liggen? Daar wordt het duur, en daar zit meestal de reden dat er al jaren niet is gewassen.

Vraag naar de projectinventarisatie. Een professionele aanbieder maakt vooraf een inventarisatie van de werkplek. Ontbreekt die, dan is de prijs niet gebaseerd op wat er nodig is.

Kijk naar de ramen zelf. Ramen die niet naar binnen draaien en op hoogte zitten, zijn de duurste ramen van het complex.

Zelf. Inventariseren hoe het nu gebeurt, of er ankerpunten zijn en of die zijn gekeurd. De gevels langslopen op bereikbaarheid en de knelpunten in kaart brengen.

Zelf. De keuze onderbouwen met een doorrekening over twintig jaar in plaats van met de prijs van één beurt.

Niet zelf. Ankerpunten plaatsen of beoordelen, en zelf op hoogte werken. En niet: een aanbieder zoeken die het wél zonder voorziening wil doen. Dat verplaatst het risico naar iemand anders en niet weg.

Bij nieuwbouw geldt dat gebouwgebonden veiligheidsvoorzieningen daadwerkelijk aanwezig moeten zijn wanneer die nodig zijn voor veilig onderhoud van het gebouw. Die eis staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 4.241, en onderhoud omvat daarbij nadrukkelijk het wassen van glas en het behandelen van de gevel.

De arbeidsomstandighedenregelgeving geldt voor degene die het werk uitvoert. Voorzieningen die het gevaar wegnemen of afschermen — een hek, een installatie — gaan vóór persoonlijke beschermingsmiddelen zoals een harnas.

De opdrachtgever heeft een eigen rol. Een VvE die opdracht geeft tot werk dat niet veilig kan worden uitgevoerd, kan daarop worden aangesproken. Vraag daarom om een projectinventarisatie en leg de uitkomst vast.

Bij bestaande bouw bestaat geen algemene plicht om alsnog een voorziening aan te brengen. Wel geldt dat het werk veilig moet kunnen; in de praktijk dwingt dat dezelfde keuze af zodra een aanbieder de opdracht niet zonder voorziening aanneemt.

Voorzieningen voor werken op hoogte vragen periodieke keuring. Zet die keuring in het overzicht van terugkerende controles en in de begroting.