Renovatie in bewoonde staat: bewoners, wisselwoningen en het redelijk voorstel

Deze pagina is voor de woningcorporatie, de particuliere verhuurder en de vereniging van eigenaren die een renovatie of groot onderhoud van een bewoond complex voorbereidt, voor de beheerder die het proces organiseert en voor de professional die adviseert of uitvoert. Zij legt uit welke keuzes er zijn voor het werken in bewoonde staat, wat het huurrecht vraagt aan voorstel, instemming en vergoedingen, hoe bewoners worden geïnformeerd en begeleid, hoe wisselwoningen en logeerwoningen worden ingezet, wat de aannemer anders doet dan bij een leeg gebouw en wat het kost. Zij gaat niet over het draagvlak en de participatie in de planfase en niet over de technische inhoud van de renovatie; daarvoor bestaan eigen pagina's.

Een renovatie van een bewoond complex verschilt van nieuwbouw in één ding dat alles bepaalt: er wonen mensen. Zij moeten weten wat er gebeurt en wanneer, zij moeten hun spullen kwijt kunnen, zij moeten kunnen koken, wassen en slapen, zij hebben recht op een woning die na de ingreep beter is en op een huur die daarbij past, en zij kunnen het project vertragen als zij niet meewerken. De organisatie van de renovatie begint daarom bij de bewoners en niet bij de aannemer.

Het huurrecht geeft het kader. Onderhoud dat nodig is om de woning in goede staat te houden, moet de huurder gedogen, met een redelijke aankondiging en zonder huurverhoging; dringende werkzaamheden hoeft hij niet te weigeren. Een renovatie, werk dat de woning verbetert of verandert, zoals isolatie, een nieuwe badkamer of een andere installatie, vraagt de instemming van de huurder, en de verhuurder doet daarvoor een schriftelijk redelijk voorstel met de aard van het werk, de gevolgen voor de woning en het gebruik, de planning, de huurverhoging als die er komt, de vergoedingen en de manier waarop de huurder tijdens het werk wordt geholpen. Bij een complex van tien of meer woningen geldt het voorstel als redelijk als zeventig procent van de huurders ermee instemt; een huurder die niet instemt, heeft dan acht weken om de rechter te vragen het voorstel te toetsen, en anders is hij eraan gebonden. Bij minder dan tien woningen moet de verhuurder per huurder tot overeenstemming komen of de rechter vragen het voorstel redelijk te verklaren. Bij een verhuizing die nodig is voor de renovatie heeft de huurder recht op een verhuiskostenvergoeding met een wettelijk minimum, en de verhuurder biedt een wisselwoning of regelt de terugkeer.

De uitvoering kent twee wegen. Werk in bewoonde staat: de bewoner blijft in de woning en de aannemer werkt in een vaste volgorde per woning, meestal in een of enkele dagen, met een strak draaiboek: badkamer dag een, keuken dag twee, kozijnen dag drie; de woning is elke avond bewoonbaar met water, toilet en verwarming, er is een noodkeuken of een maaltijdregeling, en de bewoner heeft één aanspreekpunt die elke dag komt kijken. Dat vraagt van de aannemer een andere organisatie: kleine ploegen, een vaste volgorde, materialen voorgesorteerd per woning, stofschotten, afdekking, opruimen elke dag en geen werk buiten de afgesproken uren. De tweede weg is de wisselwoning: de bewoner verhuist tijdelijk naar een lege woning in het complex of in de buurt, ingericht en bewoonbaar, en de aannemer werkt in de lege woning in één keer; dat is sneller en kwalitatief beter, maar vraagt verhuizingen, opslag van inboedel, een vergoeding en een terugkeer naar een woning die daarna ook nog moet wennen. Een tussenvorm is de logeerwoning of de rustwoning: een ingerichte woning in het complex waar bewoners overdag verblijven en douchen terwijl in hun woning wordt gewerkt, en waar zij 's nachts kunnen slapen als het nodig is.

De keuze hangt af van de ingreep. Een kozijnvervanging of een dakrenovatie van buiten kan in bewoonde staat met beperkte overlast per woning; een badkamer, keuken en toilet in één woning met nieuwe leidingen vraagt vijf tot tien werkdagen en is in bewoonde staat een beproeving die veel corporaties met een logeerwoning oplossen; een volledige renovatie met nieuwe installaties, isolatie van binnen en een nieuwe indeling vraagt een lege woning en dus een wisselwoning. Kwetsbare bewoners, ouderen, zieken, gezinnen met kleine kinderen en mensen die thuis werken, krijgen andere afspraken dan de gemiddelde huurder, en de bewonersbegeleider inventariseert dat per huishouden vóór de start.

De communicatie loopt van het eerste plan tot de nazorg: een informatieavond en een huisbezoek in de planfase, het redelijk voorstel met een reactietermijn, een modelwoning waar bewoners het resultaat zien, een draaiboek per woning met data die worden nagekomen, een bouwbord en een nieuwsbrief tijdens het werk, een aanspreekpunt met een telefoonnummer, een opname vóór en na het werk per woning en een nazorgperiode waarin gebreken worden hersteld. Een corporatie die de data niet nakomt, verliest het vertrouwen dat het project draagt; een aannemer die de volgorde niet nakomt, wordt de reden dat de zeventig procent niet wordt gehaald bij het volgende complex.

Een renovatievoorstel zonder planning per woning, zonder vergoedingen en zonder omschrijving van de gevolgen: geen redelijk voorstel, en dus geen instemming.

Bewoners die pas van de renovatie horen als de steiger staat: het proces is bij de aannemer begonnen in plaats van bij de bewoners.

Een badkamerrenovatie van twee weken in bewoonde staat zonder logeerwoning of douchegelegenheid: klachten, weigeringen en een project dat stilvalt.

Een aannemer die in de woningen werkt zoals op een lege bouwplaats: geen afdekking, geen dagelijkse opruiming, geen vaste uren.

Kwetsbare huishoudens die niet zijn geïnventariseerd en midden in het werk een probleem worden.

Een huurverhoging in het voorstel zonder onderbouwing in energiebesparing of woningverbetering: de rechter toetst en de instemming blijft uit.

Geen opname vóór het werk per woning: elke schade wordt een discussie over wie hem heeft veroorzaakt.

Zelf, als verhuurder of beheerder: de bewoners inventariseren, het proces plannen van informatieavond tot nazorg, de keuze per ingreep maken tussen bewoonde staat, logeerwoning en wisselwoning, het draaiboek met de aannemer opstellen, de opnames laten doen en het aanspreekpunt regelen.

Zelf: de vergoedingen en de begeleiding vastleggen in een sociaal plan of statuut en de modelwoning inrichten.

Niet zelf zonder juridisch advies: het redelijk voorstel opstellen en de huurverhoging onderbouwen; een fout in het voorstel kost de instemming en de rechter toetst streng. En niet zelf: het werk in de woningen, dat door een aannemer met ervaring in bewoonde renovatie wordt gedaan, met kleine ploegen en een vaste volgorde.

Het Burgerlijk Wetboek onderscheidt bij huur onderhoud, dat de huurder moet gedogen, en renovatie, waarvoor de huurder moet instemmen met een schriftelijk redelijk voorstel van de verhuurder; bij een complex van ten minste tien woningen wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als zeventig procent van de huurders heeft ingestemd, waarna een niet-instemmende huurder binnen acht weken de rechter kan vragen de redelijkheid te toetsen. Bij een renovatie waarvoor de huurder moet verhuizen, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding met een wettelijk minimum dat jaarlijks wordt vastgesteld, en de verhuurder biedt zo mogelijk een wisselwoning; bij verhuizing vanwege sloop geldt de vergoeding ook. De huurverhoging na renovatie moet in verhouding staan tot de verbetering en valt onder het puntenstelsel voor gereguleerde woningen; corporaties leggen in een sociaal statuut met huurdersorganisaties aanvullende afspraken vast over vergoedingen, wisselwoningen en begeleiding.

Voor het werk in bewoonde staat gelden de arboregels voor de aannemer en de regels voor bouwlawaai en werktijden uit het Besluit bouwwerken leefomgeving; de gemeente kan ontheffing geven. Bij asbest in het complex gelden de asbestregels met inventarisatie en gecertificeerde sanering, en bewoners moeten worden geïnformeerd. In een vereniging van eigenaren met verhuurde appartementen geldt het huurrecht tussen de verhurende eigenaar en zijn huurder, en het besluit van de vergadering over de renovatie bindt de eigenaar, niet de huurder; de eigenaar doet zijn huurder het voorstel. Regels en bedragen veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst.