Waarom wijkt de bouwkundige staat af van wat de taxatie laat zien?

Waarom dat zo is

De taxateur werkt van buiten naar binnen en van de markt naar de woning. Zijn opdrachtgever is in de praktijk de geldverstrekker, die wil weten of het onderpand de lening dekt. Hij bepaalt de waarde vooral met vergelijkbare verkopen in de buurt: welke woningen van hetzelfde type, bouwjaar en formaat zijn recent verkocht, en voor hoeveel. De woning zelf bekijkt hij in ongeveer een uur. Hij loopt door alle vertrekken, kijkt van de straat naar de gevel en het dak, en scoort de onderhoudstoestand van binnen en buiten in een schaal die van slecht tot uitstekend loopt. Die score is een oordeel over het geheel, geen inventarisatie. Alleen als de onderhoudstoestand matig of slecht is en het werk boven een bepaald deel van de waarde uitkomt, komt er een verplichting tot een bouwkundig rapport uit. Een taxatie kost € 500 tot € 900.

De keurder werkt de andere kant op. Zijn opdrachtgever ben jij. Hij loopt niet de markt af maar het gebouw, en noteert per onderdeel wat hij aantreft: dakbedekking met blazen, voegwerk dat uitspoelt, houtrot in twee onderdorpels, een cv-ketel uit 2009, een meterkast met te weinig groepen, vocht in de meterkastwand. Bij elk gebrek zet hij een indicatie van de herstelkosten en een termijn: direct, binnen vijf jaar, later. Zijn rapport is een optelsom en wordt daarom hoog, ook bij een woning die er verzorgd bij staat. Een keuring kost € 350 tot € 750, uitgebreid met kruipruimte en dakopname € 500 tot € 950.

De optelsom van de keurder en de waardering van de taxateur zijn geen tegenspraak, omdat de markt het onderhoud al heeft ingeprijsd. Een woning uit 1965 met de originele kozijnen, een dak van vijfentwintig jaar oud en een ketel van vijftien jaar wordt vergeleken met andere woningen uit 1965 die in dezelfde staat zijn verkocht. Het achterstallige werk zit dan in het prijsniveau van dat hele segment. De taxateur hoeft er geen bedrag bij te zetten om tot een juiste waarde te komen. Voor jou is dat bedrag wel bepalend, want jij bent degene die het over vijf jaar moet uitgeven, boven op je maandlasten.

Er is ook een verschil in wat ze mogen beweren. De taxateur beoordeelt visueel en zonder onderzoek naar constructie, installaties of ondergrond, en dekt zich in met een voorbehoud. Ook de keurder onderzoekt niet destructief, maar hij mag en moet doorverwijzen: bij scheurvorming in een bepaald patroon adviseert hij funderingsonderzoek, bij een vermoeden van asbest een inventarisatie. Dat verschil zie je terug in de bedragen. Funderingsonderzoek kost € 2.500 tot € 7.500 en dat advies komt uit een keuring, niet uit een taxatie. Wel is de fundering sinds kort ook in de taxatie zichtbaarder geworden doordat het rapport een funderingsscore bevat; die score is een signaal op gebiedsniveau en geen onderzoek aan jouw woning.

De praktische verdeling is daarmee eenvoudig. De taxatie gebruik je voor de financiering en om te toetsen of de vraagprijs in het marktbeeld past. De keuring gebruik je voor je onderhandeling over de prijs of over de opleverdatum, voor je ontbindende voorwaarde, en vooral voor je onderhoudsplanning voor de eerste vijf jaar. Wie de taxatie als vervanging van de keuring gebruikt, koopt een woning waarvan hij de waarde kent en de kosten niet.

Wat je nu kunt doen

Leg de twee rapporten naast elkaar en zoek de plaatsen op waar ze over hetzelfde bouwdeel gaan. Zet naast de onderhoudsscore van de taxateur wat de keurder over datzelfde deel schrijft.

Sorteer de gebreken uit de keuring op termijn in plaats van op bedrag. Wat moet nu, wat kan binnen vijf jaar, wat kan wachten. Tel de eerste twee groepen op en zet dat bedrag in je maandbegroting.

Vraag voor de twee of drie grootste posten een offerte op voordat je tekent, zeker bij dak, gevel en kozijnen. Dan weet je of het kengetal uit het rapport klopt voor jouw woning.

Gebruik de keuring in het gesprek over de koop, niet als drukmiddel maar als feit: dit werk staat er, dit is de termijn, dit is de raming. Vraag de verkoper of hij van deze punten wist.

Controleer of de geldverstrekker op basis van de taxatie een bouwkundig rapport verlangt. Is dat zo, dan zegt de taxatie iets over de bouwkundige staat dat je niet moet negeren.

Bewaar beide rapporten met de foto's. Ze vormen de nulmeting van je woning en zijn later het bewijs van de toestand op de dag van de koop.