Wat kost het achterstallig onderhoud dat ik bij de bezichtiging zie?
Gesteld in september 2026 · beantwoord door de redactie · gecontroleerd op 6 september 2026
De vraag
Ik loop bij bezichtigingen tegen woningen aan met afgebladderd schilderwerk, een goot die groen ziet en een schoorsteen die scheef staat. De makelaar noemt dat achterstallig onderhoud en zegt dat het in de vraagprijs verwerkt zit. Hoe reken ik ter plekke uit om hoeveel geld het ongeveer gaat?
Het korte antwoord
Met een optelling die je op de stoep kunt maken. Benoem per bouwdeel wat je ziet, schat de hoeveelheid in vierkante meters, strekkende meters of stuks, en vermenigvuldig met een bandbreedte per eenheid. Tel er tien tot twintig procent onvoorzien bij op en neem de bovenkant van de band voor alles waar je niet achter kunt kijken. Dat geeft een ordegrootte, en die is genoeg voor je koopbeslissing.
Reken bij een rijtjeshuis op € 5.000 tot € 15.000 voor zichtbaar achterstallig schilder- en voegwerk; wat je niet ziet, komt daarbovenop.
Waarom dat zo is
Onderhoudskosten zijn hoeveelheid maal prijs, plus de vaste kosten om ergens bij te kunnen. Die vaste kosten verklaren waarom een klein gebrek duur kan zijn: een halve meter rot boeiboord op zes meter hoogte vraagt dezelfde steiger als het hele boeiboord. Verdeel die kosten over al het werk dat in één keer meekan. Een steiger rond een rijtjeshuis kost € 800 tot € 2.500.
De belangrijkste vuistregel bij bezichtigen is dat uitgesteld schilderwerk nooit alleen schilderwerk is. Verf beschermt het hout. Is de verflaag open, dan trekt er water in de naden en de kopse kanten, en na twee of drie natte winters staat er houtrot. Zie je afbladderende verf op kozijnen, reken dan naast de schilderbeurt op houtherstel bij tien tot vijfentwintig procent van de kozijnen. Een beurt die te lang is uitgesteld kost bovendien anderhalf tot twee keer een normale beurt.
Voor de posten die je het vaakst ziet, helpen deze ordes van grootte. Volledig buitenschilderwerk van een rijtjeshuis kost € 3.000 tot € 7.000. Per raamkozijn reken je € 150 tot € 350 en voor een voordeur € 200 tot € 450. Houtrotherstel kost € 100 tot € 300 per plek als het om aanhelen gaat en € 250 tot € 600 als een hele onderdorpel eruit moet. Een houten kozijn compleet vervangen kost € 800 tot € 1.800 per stuk. Voegwerk uithakken en opnieuw voegen kost € 60 tot € 110 per vierkante meter gevel, zonder de steiger. Een zinken goot vervangen kost € 70 tot € 150 per strekkende meter en een boeiboord € 60 tot € 120 per strekkende meter.
Voor dak en installaties gelden andere eenheden. Een pannendak compleet vernieuwen, met panlatten en onderfolie, kost € 90 tot € 160 per vierkante meter dakvlak; alleen de pannen aflichten en terugleggen is ongeveer de helft. Een plat dak met nieuwe dakbedekking en isolatie kost € 120 tot € 200 per vierkante meter. Schoorsteenherstel boven het dak kost € 800 tot € 2.500. Binnen zijn het vooral vaste posten: een cv-ketel vervangen kost € 2.000 tot € 3.500, een groepenkast € 700 tot € 1.500 en de elektra van een hele woning vernieuwen € 4.000 tot € 9.000. Enkel glas vervangen door isolatieglas in een bestaand kozijn kost € 150 tot € 250 per vierkante meter glas, en een bodemafsluiting in de kruipruimte € 25 tot € 45 per vierkante meter.
Voor sommige dingen bestaat geen bandbreedte, omdat niet het bouwdeel maar de oorzaak de prijs bepaalt. Scheuren die doorlopen over meerdere lagen metselwerk, deuren die klemmen in combinatie met scheefstand, een natte kruipruimte, betonrot in een balkon of galerij, aangetaste vloerbalken, en vocht waarvan je de bron niet ziet. Daar houdt schatten op en begint onderzoek. Zet in je optelling dan geen bedrag voor het herstel, maar wel een bedrag voor het onderzoek. Een aankoopkeuring kost € 350 tot € 650, met dakinspectie en vochtmetingen € 500 tot € 900, en funderingsonderzoek met een inspectieput € 2.500 tot € 6.000. Krijg je voor zo'n onderzoek geen toestemming, dan is dat op zichzelf ook een antwoord.
Houd onderhoud en verbetering uit elkaar. Een keuken die je niet mooi vindt en een badkamer uit 1995 die het nog prima doet, zijn geen achterstallig onderhoud maar jouw wens. Achterstallig is wat had moeten gebeuren, niet is gebeurd en duurder wordt naarmate je wacht.
Wat je nu kunt doen
Neem mee wat je nodig hebt: een meetlint of laserafstandsmeter, een zaklamp, je telefoon voor foto's en een verrekijker voor dak en schoorsteen.
Loop een vaste ronde. Eerst buitenom en omhoog kijken, dan de zolder en het dakbeschot, dan het kruipluik, dan de meterkast en de cv-ketel, en pas daarna de afwerking binnen. In die volgorde kom je de dure dingen het eerst tegen.
Schrijf per bouwdeel drie dingen op: wat je ziet, hoeveel het is en hoe zeker je bent. Meet niet precies. Een gevel van acht bij zes meter is achtenveertig vierkante meter, en dat is nauwkeurig genoeg.
Reken thuis de optelling uit met de bandbreedtes hierboven, tel tien tot twintig procent onvoorzien op en zet de posten in de tijd. Wat moet binnen een jaar gebeuren, wat kan vijf jaar wachten?
Laat de twijfelposten onderzoeken voordat je definitief bent. Een aankoopkeuring bevestigt of ontkracht je eigen lijst, en de keurder ziet wat jij niet ziet.
Leg je lijst naast de verwachte levensduur van de bouwdelen. Een pannendak van dertig jaar oud is niet stuk, maar staat wel op je meerjarenlijst. Zo wordt je optelling een onderhoudsplanning voor de eerste tien jaar.
Wanneer dit antwoord niet opgaat
Bij een appartement doe je deze oefening niet zelf voor het casco. Gevel, dak, kozijnen en gemeenschappelijke installaties zijn van de VvE. Lees daar het meerjarenonderhoudsplan, de begroting en de stand van het reservefonds. Jouw eigen optelling gaat alleen over het privégedeelte.
Bij een monument of een woning in een beschermd stadsgezicht gelden deze bandbreedtes niet. Materiaalkeuze en werkwijze liggen vast, en hetzelfde werk kost dan twee tot drie keer zoveel.
Bij een woning die je tot op het casco gaat strippen, telt achterstallig onderhoud aan de afwerking niet mee; dan blijven alleen de schil en de constructie over.
Bij een verzakking, een scheve vloer of een fundering op houten palen in slappe bodem valt de hele optelling weg tegen die ene post. Laat dat eerst onderzoeken.
Zie voor meer informatie
- Achterstallig onderhoudBegrip
- Waarom loopt achterstallig onderhoud zo snel op?Vraag en antwoord
- Hoe lang gaat het mee? Levensduur van bouwdelen in begrijpelijke taalKennisbank
- Aankoopkeuring, het rapport lezenChecklist
- Wat je zelf ziet tijdens een bezichtigingArtikel
- Wat kost buitenschilderwerk?Prijsgids
We slaan alleen je antwoord op, en je toelichting als je die geeft. Geen naam, geen e-mailadres.