Wateroverlast bij de entree en in het trappenhuis

Begin met een bui-inspectie. Ga tijdens of vlak na een stevige bui naar de entree en kijk waar het water vandaan komt: over de bestrating, uit een put omhoog, langs de gevel of onder de dorpel door. Maak een filmpje met de tijd erin. Dit ene bezoek levert meer op dan drie rapporten achteraf.

Meet het hoogteverschil tussen de dorpel, de bestrating ervoor en het maaiveld op vijf meter afstand. Een entree die gelijk of lager ligt, heeft een drempel, een lijngoot of een ruime kolk nodig.

Laat de kolken en putten openmaken en schoonspuiten, en kijk dan opnieuw of het water wegloopt. Zo niet, dan zit het probleem verderop in de leiding.

Laat een camera-inspectie doen tot aan de erfgrens; die brengt breuk, verzakking en wortelingroei in beeld. Zet een rookproef in als hemelwater en vuilwater verkeerd gekoppeld lijken.

Vraag bij de gemeente de tekening van het openbare stelsel op: is het gemengd, wat is de ontwerpcapaciteit en zijn er meldingen van terugstuwing in de straat.

Laat de liftput apart beoordelen door de liftonderhoudspartij, ook zonder storing. De put is de duurste plek van het hele probleem.

Bij vuil water uit een put, bij water in de liftput of de meterruimte, en bij een entree die bij elke stevige bui nat wordt.

Voor de riolering schakelt u een rioleringsbedrijf in dat camera-inspectie en rookproeven doet. Voor de terreininrichting een straatmaker met ervaring in waterhuishouding. Voor de liftput de liftonderhoudspartij, die de installatie mag vrijgeven.

Bij een gemengd stelsel dat structureel tekortschiet, schakelt u de gemeente in. Die heeft een zorgplicht voor afvalwater en voor hemelwater in de openbare ruimte, maar die houdt op bij de erfgrens: alles op eigen terrein en de gebouwaansluiting zijn van de vereniging. Waar het water over die grens komt, bepaalt wie betaalt.

Vraag om een rapport dat de hele keten beschrijft, van dakvlak en bestrating tot het openbare stelsel, met per maatregel het effect en de kosten, en om een apart advies over de liftput en de elektra.

Neem de reiniging van kolken, goten en putten twee keer per jaar op in het onderhoudscontract, met een extra ronde na de bladval.

Laat de terreinriolering elke vijf tot acht jaar met een camera nakijken en bewaar de tekening in het beheerdossier.

Houd de bestrating op afschot van het gebouw af en herstel verzakkingen binnen een jaar; een verzakte tegelstrook langs de gevel is de begintoestand van bijna elke natte hal.

Zorg dat elke hemelwaterafvoer ondergronds is aangesloten, nooit vlak naast een entree.

Laat de terugslagklep of de pomp jaarlijks controleren, als eigen regel in het meerjarenonderhoudsplan.

Plaats een vochtsensor met alarm in de liftput en de meterruimte; die kost € 150 tot € 600 en meldt een probleem voordat de storing er is.

Bespreek klimaatadaptatie in de vergadering voordat er schade is. Een stelsel uit 1975 is niet op de huidige buien ontworpen.

De Omgevingswet legt de zorgplicht voor hemelwater eerst bij de perceelseigenaar: wie kan, verwerkt het op eigen terrein. Kan dat redelijkerwijs niet, dan neemt de gemeente het over. De gemeentelijke zorgplichten zijn uitgewerkt in het rioleringsprogramma; daarin staat ook op welke bui het stelsel is ontworpen. Water op straat is binnen die uitgangspunten toegestaan, water in gebouwen niet.

Het Besluit bouwwerken leefomgeving stelt eisen aan de afvoer van hemelwater en afvalwater en aan de waterdichtheid van de scheidingsconstructie. Een vluchtroute moet veilig begaanbaar zijn; een trappenhuis dat bij regen glad wordt, raakt aan die eis. Het Bouwbesluit 2012 was de voorganger. De keuringsregels voor liften eisen een droge schacht; een keurmeester kan een lift daarop afkeuren.

Binnen een vereniging bepaalt de splitsingsakte de grens tussen gemeenschappelijk en privé. Entree, hal, trappenhuis, liftschacht en de leidingen buiten de appartementen zijn vrijwel altijd gemeenschappelijk. Schade aan de inboedel valt onder de inboedelverzekering van de bewoner, schade aan het gebouw onder de opstalverzekering van de vereniging. Wie de gemeente aansprakelijk wil stellen voor terugstuwing, moet aantonen dat het stelsel niet aan het eigen rioleringsprogramma voldeed of dat er achterstallig onderhoud was.

Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst of vraag het aan de gemeente.