Gevelonderhoud en ramen wassen bij een woongebouw: wat de eigenaar regelt

Deze pagina is voor het bestuur van een vereniging van eigenaren, de beheerder van een woongebouw en de eigenaar van verhuurde appartementen die het wassen van ramen en het onderhoud van de gevel moeten regelen bij een gebouw waar dat niet vanaf de grond kan, en voor de professional die hen adviseert. Zij legt uit welke voorzieningen er zijn om een gevel veilig te bereiken, wat de regels vragen en bij wie de verantwoordelijkheid ligt, hoe de keuze samenhangt met het ontwerp van de gevel en de ramen, wat elke oplossing kost in aanleg en per beurt, hoe de voorzieningen worden gekeurd en beheerd en wat de eigenaar vastlegt in het onderhoudsplan. Zij gaat niet over valbeveiliging op het dak zelf en niet over het werk aan de gevel; daarvoor bestaan eigen pagina's.

Wie op hoogte aan een gevel werkt, moet tegen vallen zijn beschermd; de arboregels stellen die eis aan de werkgever van wie het werk doet, met een voorkeur voor voorzieningen die vallen voorkomen boven persoonlijke beschermingsmiddelen die een val opvangen. De eigenaar van het gebouw is niet die werkgever, maar hij bepaalt wat er mogelijk is: een glazenwasser kan een gevel alleen veilig wassen als er een voorziening is waarmee hij bij de ramen komt, en een gebouw zonder voorziening laat de glazenwasser kiezen tussen weigeren en onveilig werken. Bij een ongeval komt de vraag of de eigenaar redelijkerwijs een veilige werkwijze had moeten mogelijk maken, en die vraag wordt bij een gebouw dat zonder voorziening is ontworpen of gerenoveerd ten nadele van de eigenaar beantwoord. Daarom hoort de bereikbaarheid van de gevel bij het ontwerp en bij elke renovatie op de tekentafel.

De voorzieningen lopen van eenvoudig naar zwaar. De eenvoudigste is een gevel die vanaf de grond te bereiken is: tot ongeveer drie verdiepingen met een hoogwerker vanaf een verharde strook langs de gevel, mits die strook vrij is van beplanting, fietsen en auto's en de ondergrond het gewicht draagt; de eigenaar houdt de strook vrij en de glazenwasser huurt de hoogwerker per beurt. Een tweede is de gevel zo ontwerpen dat het werk van binnen kan: ramen die naar binnen draaien of kiepen en waarvan de buitenzijde van binnen bereikbaar is, met vaste delen die niet breder zijn dan een armlengte; de glazenwasser werkt dan vanuit de woning, wat afspraken met bewoners vraagt maar geen voorziening aan de gevel. Een derde is een glazenwasbalkon of een doorlopende galerij aan de gevel, een smalle loopstrook met hekwerk van waaruit ramen en gevel bereikbaar zijn.

Kan dat niet, dan komen de hangende voorzieningen. Een hangladder of een bootsmanstoel hangt aan ankerpunten of een rail op het dak en laat één persoon langs de gevel afdalen; de ankerpunten moeten op de constructie zijn bevestigd, ingemeten en jaarlijks gekeurd, en de werker draagt daarnaast een valbeveiliging aan een tweede punt. Een gevelonderhoudsinstallatie, een gondel aan een kraan op het dak die langs de gevel rijdt en op en neer gaat, is de zwaarste voorziening en de standaard bij hoogbouw; zij vraagt een dakconstructie die de kraan draagt, een rail of een baan op het dak, stroom, een stalling en een jaarlijkse keuring door een deskundige, en zij kan bij een gevel met veel uitstekende delen, balkons en erkers niet overal komen. Een gevel met balkons laat vaak een combinatie toe: de balkons als werkplek voor de ramen erachter en een hangvoorziening voor de vlakke delen.

De keuze hangt aan het ontwerp van de gevel. Een gevel met naar binnen draaiende ramen en vaste delen van beperkte breedte heeft geen hangvoorziening nodig; een gevel met grote vaste ruiten, uitkragende delen en glas tot aan de vloer wel. Een renovatie waarbij kozijnen worden vervangen, is het moment om dat te veranderen; een gevelisolatie die de gevel dikker maakt, verandert de afstand van een gondel tot het glas en de ankerpunten. De eigenaar legt de gekozen werkwijze vast in een gevelonderhoudsplan met een tekening, de voorzieningen, de keuringsdata en de instructie voor de bedrijven, en neemt de keuring en het onderhoud van de voorzieningen op in het meerjarenonderhoudsplan.

Ramen die al jaren niet van buiten zijn gewassen op de verdiepingen boven de derde: er is geen voorziening of niemand durft het aan.

Glazenwassers die met een ladder van meer dan vijf meter werken of vanaf een balkon over de rand hangen: de veilige werkwijze ontbreekt.

Offertes voor gevelwerk met een grote post voor een hoogwerker of een steiger bij elke beurt: geen permanente voorziening.

Ankerpunten of een rail op het dak zonder keuringssticker of zonder dossier: niet te gebruiken totdat ze zijn gekeurd.

Een gevelonderhoudsinstallatie die stil staat omdat de keuring is verlopen of de stalling is verroest: een investering die geen dienst doet.

Een strook langs de gevel die is volgeplant of bestraat met tegels die een hoogwerker niet dragen: de eenvoudigste voorziening is onbruikbaar gemaakt.

Nieuwe kozijnen met grote vaste ruiten op de bovenste verdiepingen zonder plan voor het wassen: het onderhoud is bij de renovatie vergeten.

Zelf, als bestuur of beheerder: de gevels en de ramen inventariseren op bereikbaarheid, de offertes van de afgelopen jaren nalopen op hoogwerkerkosten, de keuringsdossiers controleren, de strook langs de gevel vrijhouden en het gevelonderhoudsplan laten opstellen en jaarlijks bijwerken.

Zelf: met de glazenwasser afspreken welke ramen van binnen worden gedaan en hoe bewoners worden ingelicht.

Niet zelf: het ontwerp, de montage en de keuring van ankerpunten, rails en gevelonderhoudsinstallaties, en het werk aan de gevel op hoogte; dat is werk voor gecertificeerde leveranciers en bedrijven, en een anker dat door een klusser is geplaatst, mag niet worden gebruikt.

Het Arbeidsomstandighedenbesluit verplicht bij werk met valgevaar vanaf tweeënhalve meter tot voorzieningen tegen vallen, met een voorkeur voor collectieve maatregelen; de plicht rust op de werkgever van de glazenwasser of de gevelwerker. De branche voor glazenwassen kent een eigen arbocatalogus en convenant waarin staat dat werken vanaf een ladder boven een bepaalde hoogte niet is toegestaan en welke werkwijzen wel; een glazenwasser mag werk weigeren dat niet veilig kan. De eigenaar heeft een zorgplicht uit het Burgerlijk Wetboek voor gevaar dat van zijn gebouw uitgaat en voor wie hij het laat betreden; bij nieuwbouw en renovatie vraagt het Arbeidsomstandighedenbesluit van de opdrachtgever dat in het ontwerp rekening wordt gehouden met veilig onderhoud, wat in een veiligheids- en gezondheidsdossier wordt vastgelegd.

Gevelonderhoudsinstallaties, ankerpunten en rails moeten worden ontworpen, beproefd en periodiek gekeurd volgens de normen voor die voorzieningen; voor gevelonderhoudsinstallaties geldt een keuring door een deskundige instelling, in de regel jaarlijks, en voor ankerpunten en rails een jaarlijkse inspectie. In een appartementengebouw zijn de gevel en de voorzieningen gemeenschappelijk en besluit de vereniging over aanleg, keuring en het contract met de glazenwasser; de kosten van het wassen van de buitenzijde horen bij de servicekosten of het onderhoudsfonds. Regels veranderen; controleer bij twijfel de actuele tekst.