Waarom nader onderzoek geen formaliteit is

Wat de zin betekent. Een keurder doet een visuele inspectie. Hij ziet wat zichtbaar is en trekt daar conclusies uit. Als hij een aanwijzing ziet waarvan de oorzaak of de omvang niet zichtbaar is, kan hij twee dingen: gokken, of adviseren om het te laten onderzoeken door iemand die verder mag gaan dan kijken. Het tweede is de juiste handelwijze en het is wat er in het rapport belandt.

De zin is dus geen voorbehoud maar een bevinding: hier zit iets waarvan de kosten tussen niets en veel liggen, en dat weet ik niet zonder onderzoek.

De vijf onderwerpen waarbij het vrijwel altijd terecht is:

Scheurvorming en zakking. Een scheur zegt zonder metingen niets over of hij nog beweegt. Het verschil tussen een gestabiliseerde scheur uit 1985 en een actieve zetting is het verschil tussen kitwerk en funderingsherstel.

De fundering. Zeker in gebieden met houten palen of met slappe bodem. Een keurder kan aanwijzingen zien — scheefstand, scheuren, vochtige kruipruimte — en de fundering zelf ziet hij niet.

Vochtplekken zonder aanwijsbare oorzaak. Optrekkend vocht, een lek, condensatie en een oude plek zien er op een muur hetzelfde uit en vragen om vier verschillende ingrepen.

Asbestverdacht materiaal. Herkennen is geen vaststellen. Alleen een onderzoek met analyse geeft uitsluitsel, en de gevolgen voor de kosten zijn aanzienlijk.

En de elektrische installatie. Een keurder kijkt naar de meterkast en naar wat zichtbaar is. Of de aarding deugt en of de bedrading in de muur nog goed is, blijkt uit een inspectie van de installatie zelf.

Waarom het toch wordt weggewuifd. Omdat het tijd kost in een proces waar geen tijd is. Bij een aankoop met een korte termijn voor het voorbehoud is nader onderzoek vaak niet meer in te plannen, en dan wordt de zin gelezen als "waarschijnlijk valt het mee". Dat is de duurste interpretatie in het hele aankooptraject.

Wat je in plaats daarvan doet:

Laat de keuring vroeg doen. Hoe eerder in het proces, hoe meer ruimte er is om door te vragen. Als het kan al vóór het uitbrengen van een bod.

Neem het onderzoek op in het voorbehoud. Formuleer de ontbindende voorwaarde zo dat hij ruimte laat voor de uitkomst van het nader onderzoek, met een termijn die daarvoor voldoende is. Dat is een onderhandelpunt en het is een redelijk verzoek.

Reken met een bandbreedte. Als onderzoek niet lukt, maak dan een inschatting van het slechtste geval en beslis of je dat kunt dragen. Bij funderingen is dat een groot bedrag, bij een vochtplek meestal niet.

En vraag de keurder wat hij zou verwachten. Hij mag geen conclusie trekken die hij niet kan onderbouwen, en hij kan wel zeggen wat er aan de hand pleegt te zijn bij dit type woning met deze aanwijzingen. Dat gesprek van vijf minuten is vaak waardevoller dan de rest van het rapport.

Kort samengevat: de zin over nader onderzoek is niet de plek waar de keurder zich indekt. Het is de plek waar hij aangeeft dat het rapport ophoudt en jouw beslissing begint.

Beeld en bijschriften

Aanbevolen: de vijf onderwerpen met per onderwerp de bandbreedte tussen het gunstigste en het ongunstigste geval.

Aanvullend beeld: vier vochtbeelden die er op een muur hetzelfde uitzien en vier verschillende ingrepen vragen.

Een ontbindende voorwaarde die ruimte laat voor de uitkomst van nader onderzoek.

De keuring uitgevoerd vóór het bod, met de tijd die dat oplevert.

Veelgestelde vragen

Wat betekent die zin? Dat de keurder iets ziet waarvan hij de oorzaak of omvang niet kan vaststellen.

Is het een slag om de arm? Nee, het is een bevinding: de kosten liggen tussen niets en veel, en dat blijkt pas uit onderzoek.

Bij welke onderwerpen is het vrijwel altijd terecht? Scheurvorming, de fundering, onverklaard vocht, asbestverdacht materiaal en de elektrische installatie.

Waarom zegt een scheur zonder meting niets? Omdat een gestabiliseerde scheur en een actieve zetting er hetzelfde uitzien.

Waarom wordt het toch genegeerd? Omdat er in een aankooptraject geen tijd voor is en de zin wordt gelezen als meevaller.

Wat doe ik in plaats daarvan? De keuring vroeg laten doen en het onderzoek opnemen in het voorbehoud, met een haalbare termijn.

Wat vraag ik de keurder nog? Wat hij bij dit type woning met deze aanwijzingen zou verwachten.