Kennis / Kennisbank

119 van 477 artikelen

• fundering

  Aantasting van betonnen funderingspalen in brak en zout grondwater

  Betonnen funderingspalen kunnen in brak en zout grondwater worden aangetast. Dat gebeurt langs twee wegen tegelijk: het beton zelf verweert door sulfaten, magnesium en uitloging, en de wapening in de paal gaat roesten doordat chloriden de beschermende laag rond het staal doorbreken. Het speelt vooral bij complexen in kustgebieden, in oude havensteden en in droogmakerijen met zoute kwel. Daar staat de fundering het hele jaar in water dat meer zout bevat dan het beton uit de bouwtijd aankan. De schade zit zelden onderin. De zone rond de wisselende grondwaterstand is het kwetsbaarst, omdat daar zout en zuurstof elkaar afwisselen. Palen die permanent onder water staan roesten juist nauwelijks. Verwarring met houten paalrot is de fout die het vaakst wordt gemaakt: het gebouw laat vergelijkbare signalen zien, maar oorzaak, onderzoek en herstel verschillen volledig. Houd rekening met € 4.000 - € 12.000 voor een verkennend funderingsonderzoek, € 12.000 - € 35.000 voor een volledig onderzoek met inspectieput en boorkernen, en € 25.000 - € 90.000 per woning voor herstel.

  9 minuten lezen·1× bekeken

• sanitair

  Afvoer die ruikt of traag wegloopt: oorzaken en oplossingen

  Rioollucht in huis betekent vrijwel altijd dat een waterslot leeg is. Onder elke afvoer zit een sifon met stilstaand water, en dat water is de afdichting naar het riool. Hij loopt leeg door verdamping bij een afvoer die je zelden gebruikt, of hij wordt weggezogen als er te weinig lucht bij de leiding kan — dan borrelt het elders zodra je doorspoelt. Ruikt er maar één afvoer, giet er dan een liter water in en wacht een dag. Traag weglopen is een ander probleem: vet, haar, te weinig afschot of een verstopping. Lopen er meerdere traag, en het laagste punt het eerst, dan zit het in de hoofdleiding en houdt zelf doen op.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• gevel

  Baksteen: soorten, eigenschappen en waarom de ene steen afvriest

  Stenen verschillen sterk in hardheid, wateropname en vorstbestandheid, en dat verklaart waarom de ene gevel na tachtig jaar nog gaaf is en de andere na twintig jaar afbrokkelt. Hoe heter er is gebakken, hoe dichter de steen. Het gebakken oppervlak — de sintelhuid — is het dichtste deel; gaat die eraf door stralen of hoge druk, dan komt de poreuze kern bloot en versnelt de verwering. Vorstschade ontstaat waar een verzadigde steen vorst krijgt, dus vooral in de onderste meter, bij dorpels en bij een tuinmuur. De hardheid van de mortel speelt mee: bij een harde voeg kan het vocht alleen door de steen naar buiten, en dan verweert de steen in plaats van de voeg.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• tuin

  Bestrating en verzakking in de tuin

  Bestrating die naar de gevel afloopt, zet water tegen het metselwerk, en dat is een van de meest voorkomende oorzaken van optrekkend en doorslaand vocht. Verzakking heeft vier oorzaken, in deze volgorde te controleren: onvoldoende verdichting bij de aanleg, uitspoeling langs een hemelwaterafvoer of een lekke rioolleiding, zetting van de ondergrond op klei en veen terwijl de woning op palen blijft staan, en te zware belasting. Een kuil op één punt wijst vrijwel altijd op uitspoeling; alleen herstraten laat de holte eronder in stand. De belangrijkste controle kost niets: giet een emmer water bij de gevel en kijk rondom welke kant het op loopt.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• constructie

  Betonrot in galerij- en balkonvloeren

  Betonrot is roest van de wapening in het beton. Roest zet uit, en die uitzetting drukt het beton er van binnenuit af. Bij een galerij of een balkon zit de wapening dicht onder het oppervlak, en die vloer staat buiten. Dat is de combinatie waarbij het misgaat. Wat je ziet is de laatste fase. Roestbruine strepen en afgedrukt beton betekenen dat het proces al jaren loopt. Een uitkragende galerij- of balkonvloer draagt zichzelf niet: hij hangt aan de constructie. Aantasting bij de inklemming is daarom een ander verhaal dan aantasting in het midden. Onderzoek kost € 1.500 tot € 6.000 per complex; herstel € 150 tot € 600 per vierkante meter. Prijspeil augustus 2026.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• constructie

  Betonschade in een parkeergarage

  Een parkeergarage is de zwaarst belaste betonconstructie van een wooncomplex: dooizout van auto's, water, en weinig ventilatie. Chloride uit dooizout tast de wapening plaatselijk aan en dieper dan carbonatatie. Dat maakt de schade lastiger te vinden en duurder te herstellen. Wat je ziet aan de onderzijde van de vloer is de laatste fase. De schade in het vlak eromheen is doorgaans een veelvoud. Een coating op de vloer is geen cosmetische keuze maar de maatregel die het chloride buitenhoudt. Onderzoek kost € 2.000 tot € 8.000 per garage; herstel € 150 tot € 600 per vierkante meter. Prijspeil augustus 2026.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• kopen

  Bouwkundige keuring bij aankoop

  Een keuring stelt de staat vast, een taxatie de waarde. Dat zijn twee verschillende opdrachten en twee verschillende rapporten. De keurder kijkt naar wat zichtbaar en bereikbaar is. Wat achter een wand, onder een vloer of in een gesloten constructie zit, valt buiten de opdracht tenzij je daar apart om vraagt. Neem de keuring op als ontbindende voorwaarde in het bod, met een bedrag waarboven je eronderuit kunt. Zonder dat bedrag is de voorwaarde niet hard. Loop mee. Wat er tijdens twee uur wordt gezegd is meer dan wat er in het rapport belandt. Een keuring van een eengezinswoning kost € 350 tot € 750 inclusief btw. Prijspeil augustus 2026.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• schade

  Bouwpathologie: van symptoom naar oorzaak

  Herstel niets voordat de oorzaak vaststaat. Bij bouwschade is de verleiding groot om te herstellen wat je ziet — een scheur dichten, een vlek overschilderen, een vochtige muur coaten — en in een deel van de gevallen komt het terug, soms erger, omdat de ingreep de oorzaak heeft ingesloten. Schade ontstaat vrijwel altijd uit een combinatie: een aanleg die niet klopt, plus een belasting die dat detail opzoekt. Vier krachten doen het meeste werk: water, beweging, temperatuur en biologie — waarbij schimmel en houtrot het vocht volgen en dus gevolg zijn, geen oorzaak. En er is een vijfde die vaker de werkelijke oorzaak is: een ingreep uit het verleden.

  9 minuten lezen·2× bekeken

• brandveiligheid

  Brandveilig beheren van een woongebouw - wat een VvE werkelijk moet regelen

  Een woongebouw is bij oplevering brandveilig ontworpen; of het dat blijft hangt af van het beheer. Rook is het gevaar, niet het vuur — in vrijwel alle fatale woningbranden is rook de doodsoorzaak — en de compartimentering houdt die rook waar hij is. De aantasting gaat sluipend, op vier voorspelbare plekken: een woningtoegangsdeur die niet meer zelfsluitend is, doorvoeren die na leidingwerk niet brandwerend zijn dichtgezet, spullen in het trappenhuis, en installaties die nooit zijn getest. Die doorvoeren zijn de meest voorkomende en minst zichtbare aantasting. Beoordeling van compartimentering op het oog is aantoonbaar onbetrouwbaar.

  6 minuten lezen·1× bekeken

• brandveiligheid

  Brandwerende doorvoeren: waarom elk gat in een brandscheiding dichtgezet moet worden

  Een wand of vloer tussen twee woningen moet een brand dertig tot zestig minuten tegenhouden. Elke leiding, kabel of kanaal die erdoorheen gaat, maakt een gat, en dat gat moet even lang standhouden als de wand. Een brandwerende doorvoer is een getest systeem: een manchet om een kunststof buis, een brandwerende mortel of kit, een opschuimende coating, een brandklep in een ventilatiekanaal. Purschuim uit een bus is geen brandwerende afdichting, ook niet als er brandvertragend op staat. De meeste lekken ontstaan na de bouw: bij het aanleggen van glasvezel, een nieuwe cv, een afzuigkap, mechanische ventilatie of zonnepanelen. De installateur boort een gat, trekt de leiding door en laat het gat open. In een appartementengebouw zijn de meterkasten, de leidingschachten en de bergingsgang de plekken waar het misgaat. Een inventarisatie van alle doorvoeren kost € 1.500 tot € 5.000 voor een complex, het dichtzetten € 50 tot € 250 per doorvoer. Wie een doorvoer laat maken, vraagt de installateur hoe hij hem brandwerend afwerkt en laat het vastleggen. Zonder die afspraak gebeurt het niet.

  9 minuten lezen·1× bekeken

• onderhoud

  Buitenschilderwerk en gevelonderhoud in de MJOP-cyclus

  Schilderwerk is zelden alleen schilderwerk: zodra de steiger staat blijkt er houtrot, een scheur in het voegwerk, een aangetaste betonrand. Dat meerwerk is voorspelbaar maar staat niet in de offerte. De steiger is bovendien de sleutel tot de planning — wie schilderwerk, betonherstel, voegwerk en hekwerken los uitvoert, betaalt die post drie of vier keer. En zes jaar is een gewoonte, geen voorschrift: de ligging van de gevel, het eerdere verfsysteem en de staat van het hout bepalen de cyclus, dus twee cycli naast elkaar kan prima. Laat altijd een inspectie voorafgaan, anders is de offerte een schatting en het meerwerk een verrassing.

  6 minuten lezen·2× bekeken

• ventilatie

  Collectieve mechanische ventilatie: wie gaat waarover?

  Een collectief afzuigsysteem is een gebalanceerd geheel: één ventilator levert onderdruk en de ventielen per woning zijn bij oplevering ingeregeld. Elke wijziging in één woning verandert de verdeling in alle andere. Een motorafzuigkap blaast tegen de stroom in en drukt lucht terug de schacht in, die bij de buren naar buiten komt — de meest voorkomende oorzaak van klachten die nergens op lijken te slaan. Een dichtgedraaid ventiel verplaatst de afzuiging naar de rest van het blok. En de toevoer wordt vergeten: zijn de roosters dichtgeschoven of bij kozijnvervanging weggelaten, dan zuigt het systeem tegen een dicht huis in. Geluid is geen luchthoeveelheid.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• onderhoud

  Complexgewijs onderhoud: het werk en de bewoner die erin woont

  Complexgewijs onderhoud is onderhoud dat in één keer aan een heel gebouw of een hele rij woningen wordt uitgevoerd: daken, gevels, kozijnen, installaties. Het is goedkoper en beter dan per woning werken, en het is de enige manier om de schil van een gestapeld gebouw aan te pakken. Het bouwkundige werk is meestal niet het probleem. Het probleem is dat er mensen wonen in het gebouw waaraan wordt gewerkt, en dat de planning, de volgorde en de communicatie bepalen of het project slaagt of strandt. Dit artikel gaat over de bouwkundige kant van dat samenspel: welk werk overlast geeft en waarom, in welke volgorde het hoort, en wat een bewoner moet weten om zijn woning bereikbaar en veilig te houden.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• onderhoud

  Conditiemeting volgens NEN 2767: wat die cijfers werkelijk zeggen

  De conditiescore uit NEN 2767 loopt van 1 (nieuwstaat) tot 6 (zeer slecht) en volgt uit drie factoren: ernst, intensiteit en omvang van de waargenomen gebreken. De schaal is niet lineair en niet financieel — een bouwdeel op conditie 3 kan volgend jaar aan vervanging toe zijn, en een 4 kan nog jaren mee als het gebrek niet doorzet. Zij zegt bovendien niets over functionaliteit, veiligheid of energieprestatie: een goed onderhouden enkelglas-kozijn scoort een 2 en isoleert niet. Wat niet zichtbaar is zonder destructief onderzoek komt er niet in terug. Lees conditie 3 dus niet als «in orde»: het betekent redelijk, met gebreken.

  6 minuten lezen·2× bekeken

• wonen

  Contact met je woningcorporatie

  Drie dingen worden voortdurend door elkaar gehaald, en ze hebben drie routes. Een lekkage is een reparatieverzoek. Dat de monteur drie keer niet kwam opdagen, is een klacht. Dat de corporatie na die klacht niets doet, is een geschil. Reparatieverzoeken worden ingedeeld naar urgentie — spoed, dringend, regulier, of meenemen bij planmatig onderhoud — en die indeling maakt de corporatie op basis van wat jij meldt. Daarom doet de formulering ertoe: beschrijf wat je ziet, met maten, datum en foto's, en laat de diagnose aan hen. Schakel nooit zelf een aannemer in en stuur de rekening op, en houd de huur niet in: die weg loopt via de Huurcommissie.

  9 minuten lezen·1× bekeken·1 reactie

• hemelwater

  Dakgoten: typen, materialen en waarom ze overlopen

  Een goot die overloopt of lekt is de meest voorkomende oorzaak van vochtschade aan een gevel. Er zijn drie hoofdvormen: de hanggoot aan de dakrand, de mast- of bakgoot op klossen, en de verholen goot binnen het dakvlak. Alle drie hebben afschot nodig naar de tuit, ongeveer twee tot vijf millimeter per meter; stilstaand water is bij elk gootmateriaal de belangrijkste oorzaak van vroegtijdig einde. Zink gaat dertig tot vijftig jaar mee, kunststof werkt sterk bij temperatuurwisselingen, koper gaat het langst mee. Bij een houten mastgoot is het hout de constructie en de bekleding de waterkering — lekt die, dan rot het hout van binnenuit en zie je het pas als de goot doorzakt.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• dak

  Dakpannen: soorten, legwijze en waarom ze vastgeschroefd moeten zitten

  De pan is niet de waterkering; het onderdak is dat. Bij slagregen en wind komt er altijd wat water tussendoor, en dat loopt over het onderdak naar de goot — de pannen zijn de eerste beschutting. Sluitende pannen grijpen met een sponning in elkaar; niet-sluitende pannen liggen met overlap en vragen een steilere helling. Elk pantype heeft een minimale dakhelling; daaronder is een pannendak principieel de verkeerde keuze. Het grootste risico is windzuiging, die aan de randen en op de hoeken het sterkst is — daar hoort elke pan te worden vastgezet. Reinig een pannendak nooit met hoge druk: dat drijft water onder de pannen en haalt bij betonpannen de deklaag eraf.

  6 minuten lezen·1× bekeken

• dak

  Dakterras, daktuin en vegetatiedak in een VvE

  Drie vragen horen er altijd bij: kan de constructie het dragen, van wie is de ruimte, en wie onderhoudt hem. Een terras met tegels op dragers weegt in de orde van honderd tot honderdvijftig kilo per vierkante meter; een extensief sedumdak verzadigd vijftig tot honderd; een intensieve daktuin aanzienlijk meer. Het eigendom is bijna nooit wat mensen denken: een dakterras dat alleen vanuit één woning bereikbaar is, is meestal een gemeenschappelijk dak met een exclusief gebruiksrecht — en dat is iets anders. Het onderhoud verschuift ook: een bedekking onder tegels of substraat is niet meer te inspecteren zonder demontage, en een afvoer die eronder verdwijnt controleert niemand meer.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• dak

  Dakvervanging in een wooncomplex

  Dit is de grootste aaneengesloten post uit het MJOP, en je hebt hem één keer in de dertig jaar. Op dat moment liggen alle andere keuzes vast: zonnepanelen, dakisolatie, valbeveiliging en doorvoeren zijn dan goedkoop en daarna duur. Er zijn twee routes. Overlagen is sneller en goedkoper, mits de onderliggende lagen droog zijn — zit er vocht in de isolatie, dan sluit je dat in. Verwijderen en opnieuw opbouwen is duurder en de enige route waarbij je weet wat je hebt; daar komt ook de wettelijke ondergrens voor de isolatiewaarde in beeld, en dat is een voorschrift en geen verduurzamingskeuze. Twee onderzoeken — vocht en gewicht — bepalen het hele plan.

  8 minuten lezen·2× bekeken

• tuin

  De algemene tuin en het terrein

  Het terrein kost het minst en geeft de meeste discussie: een scheur in een galerijvloer ziet niemand, een uitgebloeide border iedereen. Twee onderdelen zijn wél technisch en duur. Bomen op eigen terrein zijn eigendom van de vereniging, en dus ook de aansprakelijkheid voor een vallende tak — een periodieke boomveiligheidscontrole vult die zorgplicht in, met een extra ronde na een storm. En het hemelwater: kolken slibben dicht, en een terrein dat ooit van het gebouw af liep kan door verzakking ernaartoe gaan lopen. Dat merk je pas als er water in een berging staat. Maaien, snoeien en blad ruimen zijn contractonderhoud en horen in de exploitatiebegroting, niet in het reservefonds.

  7 minuten lezen·6× bekeken

• kosten

  De bouwkostenindex - waarom je raming van vorig jaar niet meer klopt

  Een bouwkostenindex is geen prijs maar een verhouding: hij zegt hoeveel duurder hetzelfde werk is geworden ten opzichte van een peiljaar. Materiaal beweegt schoksgewijs en kan hard dalen; arbeid beweegt langzaam en gaat vrijwel nooit terug, want loonstijgingen uit een cao blijven staan. Daarom keren bouwkosten na een piek zelden op het oude niveau terug. Bij renovatie en onderhoud weegt arbeid zwaarder dan bij nieuwbouw, dus die kosten dalen minder. Er is niet één index — vergelijk alleen cijfers uit dezelfde reeks. En de vuistregel houdt op bij een afwijkend materiaal, bij gewijzigde regelgeving en bij klein werk waar de opstart zwaarder weegt.

  6 minuten lezen·2× bekeken

• beheer

  De businesscase van prestatiegericht onderhoud: hoe een beheerder het doorrekent

  Prestatiegericht onderhoud is duurder in het eerste jaar en goedkoper over de looptijd, mits de looptijd lang genoeg is en de nulmeting eerlijk. Wie alleen de eerste beurt vergelijkt, kiest altijd traditioneel. De besparing zit niet in de uitvoering maar in het proces: minder aanbestedingen, minder toezicht, minder correctief herstel en een aannemer die zijn eigen werk over vijftien jaar terugziet. De extra kosten zitten in het begin: de nulmeting, de prestatie-eisen per bouwdeel, de contractvorming en een aannemer die het risico van de conditie overneemt en dat doorrekent. Rekent u het door, dan doet u dat over de looptijd, met alle indirecte kosten erin, en met een scenario voor het achterstallig onderhoud dat u eerst moet wegwerken. Voor een complex met voorspelbaar verouderende bouwdelen, schilderwerk voorop, komt prestatiegericht onderhoud over vijftien jaar doorgaans vijf tot vijftien procent lager uit; voor een complex met achterstand of met één grote ingreep niet.

  9 minuten lezen·1× bekeken

• gemeenschappelijk eigendom

  De corporatie als mede-eigenaar in een VvE

  In een gemengd complex heeft de corporatie drie rollen tegelijk, en die door elkaar halen veroorzaakt vrijwel elk misverstand: voor de huurder is zij verhuurder, voor de eigenaar een medelid, voor het bestuur een professionele partij met eigen begroting en mandaat. Door uitponden daalt haar aandeel over de jaren en schuift de stemverhouding mee. Zolang zij een meerderheid heeft bepaalt zij feitelijk het onderhoudsniveau — vaak gunstig, want corporaties zijn voorstander van een gevulde reservering, en ongunstig zodra de belangen bij verduurzaming uiteenlopen. Leg haar planning naast het MJOP: anders komt er binnen vijf jaar twee keer een steiger.

  8 minuten lezen·1× bekeken

• gemeenschappelijk eigendom

  De loggia: de inpandige buitenruimte, waterdichtheid, isolatie en dichtzetten

  Een loggia is een buitenruimte die in het gebouw ligt: aan drie kanten wanden, een plafond erboven en één open zijde. Hij is beschut en droog, en hij is tegelijk een gat in de isolatieschil van de woning waar drie binnenwanden en een vloer aan buiten grenzen. De gebruikelijke problemen zijn een lekkende vloer die het plafond van de buren eronder aantast, koude en schimmel in de kamers rond de loggia, en de wens om hem dicht te zetten als extra kamer. Dichtzetten is een gevelwijziging: het verandert het uiterlijk van het gebouw, de isolatie, de ventilatie en het daglicht van de kamer erachter, en het is in een appartement een zaak van de vereniging en meestal van een vergunning. Onderhoud van een loggia is onderhoud van een dakvlak: de vloerafwerking, de afwatering, de aansluiting op de gevel en het hekwerk. Reken op € 80 tot € 180 per vierkante meter voor een nieuwe waterdichte vloerafwerking, € 60 tot € 120 per vierkante meter voor het isoleren van de wanden rond de loggia en € 8.000 tot € 25.000 voor het dichtzetten met een geïsoleerde pui.

  7 minuten lezen·1× bekeken

Toon 12 artikelen meer25 van 119 getoond · pagina 2 van 10