Kennis / Kennisbank

106 van 477 artikelen

• fundering

  Aantasting van betonnen funderingspalen in brak en zout grondwater

  Betonnen funderingspalen kunnen in brak en zout grondwater worden aangetast. Dat gebeurt langs twee wegen tegelijk: het beton zelf verweert door sulfaten, magnesium en uitloging, en de wapening in de paal gaat roesten doordat chloriden de beschermende laag rond het staal doorbreken. Het speelt vooral bij complexen in kustgebieden, in oude havensteden en in droogmakerijen met zoute kwel. Daar staat de fundering het hele jaar in water dat meer zout bevat dan het beton uit de bouwtijd aankan. De schade zit zelden onderin. De zone rond de wisselende grondwaterstand is het kwetsbaarst, omdat daar zout en zuurstof elkaar afwisselen. Palen die permanent onder water staan roesten juist nauwelijks. Verwarring met houten paalrot is de fout die het vaakst wordt gemaakt: het gebouw laat vergelijkbare signalen zien, maar oorzaak, onderzoek en herstel verschillen volledig. Houd rekening met € 4.000 - € 12.000 voor een verkennend funderingsonderzoek, € 12.000 - € 35.000 voor een volledig onderzoek met inspectieput en boorkernen, en € 25.000 - € 90.000 per woning voor herstel.

  9 minuten lezen·1× bekeken

• installaties

  Antennes en telecominstallaties op het dak

  Een antenne-opstelpunt levert een jaarlijkse vergoeding op en legt je vast voor lange tijd. Kijk eerst welke vorm het contract heeft: een huurovereenkomst is op te zeggen, een recht van opstal wordt notarieel gevestigd en in het kadaster ingeschreven en is veel moeilijker te beëindigen. Het technische risico zit niet in de antenne maar in de doorvoeren door de dakbedekking: laat die uitvoeren in overleg met de partij die de dakgarantie geeft, anders vervalt die garantie op het moment dat je hem nodig hebt. Regel vooraf wie demonteert en betaalt als het dak toe is aan vervanging, en zorg voor een aparte meter — zonder die meter betaalt de vereniging jarenlang de stroom van de provider mee.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• algemene ruimten

  Bergingen, fietsenstalling en het laden van accu's

  Een berging is geen opslagruimte zonder regels: wat er staat bepaalt wat er gebeurt bij brand, en de bergingsgang is in veel complexen tegelijk een vluchtroute. Bergingen uit de naoorlogse bouw hebben zelden detectie en vaak geen compartimentering, terwijl er nu 's nachts accu's staan te laden. Een lithium-accu faalt zelden, maar dan warmen de cellen elkaar op: een brand die snel groeit, slecht te doven is en veel giftige rook geeft. Het risico stijgt bij beschadigde accu's, niet-originele laders en opgevoerde accu's. En een verbod zonder alternatief verplaatst het laden naar de woning — dat is niet veiliger.

  6 minuten lezen·1× bekeken

• gemeenschappelijk eigendom

  Besluiten in een VvE: meerderheden, quorum en de termijn van één maand

  De vergadering van eigenaars is het hoogste orgaan; het bestuur voert uit. Voor een gewoon besluit volstaat een gewone meerderheid van de uitgebrachte stemmen, mits het quorum is gehaald — vaak de helft plus één, maar het reglement bepaalt dat. Wordt het quorum niet gehaald, dan kan een tweede vergadering besluiten zonder quorum. Voor een uitgave boven een bepaald bedrag, een geldlening of een aktewijziging gelden hogere drempels. Een besluit in strijd met de wet, de akte of het reglement is vernietigbaar, maar dan moet je binnen één maand na kennisname naar de kantonrechter. Die termijn stopt niet voor een gesprek.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• constructie

  Betonnen verdiepingsvloeren: kanaalplaat, breedplaat en systeemvloeren

  Het vloertype bepaalt waar je mag boren, hoe zwaar je mag belasten en welke risico's er zijn. Een kanaalplaatvloer bestaat uit voorgespannen platen met holle kanalen en strengen onderin. Een breedplaatvloer heeft een dunne prefab onderplaat als bekisting met daarop gestort beton; de hechting tussen die twee is bepalend. Een combinatievloer heeft balken met vulelementen en een druklaag. Bij de vloeren uit de jaren zestig en zeventig die als kwaaitaal en manta bekendstaan, kan de wapening corroderen door vocht in de kruipruimte — niet zichtbaar van bovenaf. De rode draad is de betondekking: te dun of te poreus, en vocht bereikt de wapening.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• schade

  Betonschade aan balkons en galerijen

  Roestbruine strepen onder een balkon of een galerijvloer die hol klinkt, is wapeningscorrosie. Beton is sterk basisch en legt daarmee een beschermend laagje om het staal; carbonatatie verlaagt die zuurgraad van buitenaf, en chloriden uit strooizout of zeelucht tasten hem plaatselijk aan. Bereikt dat de wapening, dan roest het staal — en roest neemt meer ruimte in, dus het beton wordt van binnenuit kapotgedrukt. Te weinig betondekking is de hoofdoorzaak. Balkons en galerijen staan aan alle zijden aan het weer bloot en zijn vaak dun uitgevoerd. Overschilderen of coaten zonder herstel sluit vocht in en laat het proces onzichtbaar doorgaan.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• verwarming

  Blokverwarming: kosten verdelen, bemeteren en overstappen

  Bij blokverwarming koopt het complex de energie in en verdeelt die met een sleutel — en over die sleutel gaat de discussie. Warmtekostenverdelers meten geen warmte: ze meten het verschil tussen radiator- en ruimtetemperatuur en leveren een verhoudingsgetal. Voor verdelen is dat bruikbaar, als absolute meting niet, en dat verklaart veel onbegrip. Individuele warmtemeters in de afleverset meten wel echte energie, maar kunnen alleen als het leidingnet per woning is uitgevoerd. Een deel is nooit individueel: leidingverliezen en het warmhouden van het systeem. Een correctiefactor voor ligging kan het nadeel van een hoekwoning bovenin compenseren, en die is vaak niet ingesteld.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• brandveiligheid

  Brandcompartimentering in een bestaand gebouw

  Een compartiment is een deel van een gebouw waaruit brand een bepaalde tijd niet weg kan. In een woongebouw is elke woning er een. De wanden zijn zelden het probleem. De doorvoeren zijn het: elke kabel, leiding en kanaal die de scheiding doorboort. Wat er bij de bouw goed was, is na dertig jaar verbouwen, bekabelen en aanpassen vrijwel nooit meer intact. Een compartimentering die op één plek open staat, werkt niet gedeeltelijk. Rook zoekt de opening en vindt die. Doorvoeren brandwerend afwerken kost € 50 tot € 250 per stuk; een inventarisatie van een complex € 1.500 tot € 6.000. Prijspeil augustus 2026.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• brandveiligheid

  Brandmeldinstallatie, ontruimingsplan en BHV in een wooncomplex

  Detectie, alarm en afspraken werken alleen samen. Niet elk wooncomplex heeft een brandmeldinstallatie nodig; of dat zo is volgt uit de gebruiksfunctie, de omvang en de gebruiksmelding — laat dat eerst vaststellen, want het bepaalt al het andere. Wat de installatie moet doen staat in het uitgangspuntendocument; zonder UPD is er niets om aan te toetsen. Waar een installatie is, hoort een beheerder met opleiding en vastgelegde taken, anders wordt het systeem na een reeks loze meldingen stilzwijgend uitgezet. En techniek zonder plan doet weinig: een alarm in een gebouw waar niemand weet wat te doen, levert een gang vol mensen op die de verkeerde kant op lopen.

  7 minuten lezen

• brandveiligheid

  Brandveilig beheren van een woongebouw - wat een VvE werkelijk moet regelen

  Een woongebouw is bij oplevering brandveilig ontworpen; of het dat blijft hangt af van het beheer. Rook is het gevaar, niet het vuur — in vrijwel alle fatale woningbranden is rook de doodsoorzaak — en de compartimentering houdt die rook waar hij is. De aantasting gaat sluipend, op vier voorspelbare plekken: een woningtoegangsdeur die niet meer zelfsluitend is, doorvoeren die na leidingwerk niet brandwerend zijn dichtgezet, spullen in het trappenhuis, en installaties die nooit zijn getest. Die doorvoeren zijn de meest voorkomende en minst zichtbare aantasting. Beoordeling van compartimentering op het oog is aantoonbaar onbetrouwbaar.

  6 minuten lezen·1× bekeken

• brandveiligheid

  Brandveiligheid in een appartementengebouw

  Brandveiligheid in een appartementengebouw is niet iets van jouw woning alleen: vluchtroutes, trappenhuizen en brandwerende scheidingen zijn gemeenschappelijk, en de VvE is daarvoor verantwoordelijk. Drie principes dragen het geheel — compartimentering per woning, vluchtroutes die vrij en rookvrij blijven, en detectie met alarmering. Waar het misgaat is vrijwel altijd de menselijke kant: een voordeur waarvan de dranger is losgeschroefd omdat hij zo zwaar dichtviel, een fiets of kinderwagen in de gang, of een trappenhuisdeur die met een wig openstaat. Je eigen spullen uit de gang halen klinkt klein en is de meest effectieve maatregel die er is.

  6 minuten lezen·2× bekeken

• brandveiligheid

  Brandveiligheid in gestapelde bouw: compartimenten en doorvoeren

  De brandwerendheid is geen eigenschap van de wand maar van de hele scheiding. Een muur die zestig minuten standhoudt met daarin een niet-afgedichte kabeldoorvoer, is geen scheiding van zestig minuten meer. De eis heet WBDBO — weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag — en het benodigde aantal minuten verschilt werkelijk per gebouw, dus laat dat vaststellen in plaats van een getal over te nemen. De zwakste schakel is bijna nooit de wand zelf, maar een doorvoer dichtgeschuimd met gewone PUR, een deur die niet meer sluit, een verlaagd plafond waarin de scheiding niet is doorgezet, of een schacht zonder afdichting per verdieping.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• brandveiligheid

  Brandwerende doorvoeren: waarom elk gat in een brandscheiding dichtgezet moet worden

  Een wand of vloer tussen twee woningen moet een brand dertig tot zestig minuten tegenhouden. Elke leiding, kabel of kanaal die erdoorheen gaat, maakt een gat, en dat gat moet even lang standhouden als de wand. Een brandwerende doorvoer is een getest systeem: een manchet om een kunststof buis, een brandwerende mortel of kit, een opschuimende coating, een brandklep in een ventilatiekanaal. Purschuim uit een bus is geen brandwerende afdichting, ook niet als er brandvertragend op staat. De meeste lekken ontstaan na de bouw: bij het aanleggen van glasvezel, een nieuwe cv, een afzuigkap, mechanische ventilatie of zonnepanelen. De installateur boort een gat, trekt de leiding door en laat het gat open. In een appartementengebouw zijn de meterkasten, de leidingschachten en de bergingsgang de plekken waar het misgaat. Een inventarisatie van alle doorvoeren kost € 1.500 tot € 5.000 voor een complex, het dichtzetten € 50 tot € 250 per doorvoer. Wie een doorvoer laat maken, vraagt de installateur hoe hij hem brandwerend afwerkt en laat het vastleggen. Zonder die afspraak gebeurt het niet.

  9 minuten lezen·1× bekeken

• brandveiligheid

  Brandwerendheid van vloeren van holle keramische elementen

  Veel gestapelde woningbouw van voor 1970 heeft vloeren die zijn opgebouwd uit holle keramische elementen tussen betonnen of stalen liggers. Zo'n vloer is dun en licht, en dat was destijds de reden om hem te kiezen. Bij brand gedraagt dit vloertype zich anders dan een massieve betonvloer. Ingesloten vocht in het keramische materiaal zet uit en laat delen afspatten, waarna de wapening bloot komt te liggen en de samenwerking tussen element en drukzone verloren gaat. De vloer is in een appartementengebouw de scheiding tussen twee brandcompartimenten. Verzwakt hij, dan verzwakt de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag tussen twee woningen, en dat is de kern van de brandveiligheid van een complex. Bij dit vloertype telt de plafondafwerking vaak mee in de brandwerendheid. Een bewoner die het plafond doorboort, verlaagt of vervangt, tast een gemeenschappelijke brandscheiding aan zonder dat hij het weet. Reken op € 2.500 - € 8.000 voor een beoordeling door een brandveiligheidsadviseur en op € 60 - € 180 per vierkante meter voor een brandwerend plafond.

  9 minuten lezen·1× bekeken

• gemeenschappelijk eigendom

  Breukdelen: hoe de kosten en de stemmen in een VvE zijn verdeeld

  Bij de splitsing krijgt elk appartementsrecht een breukdeel, bijvoorbeeld 45 van 1000, en dat bepaalt doorgaans twee dingen: het aandeel in de gemeenschappelijke kosten en het aantal stemmen. In sommige akten zijn die twee gescheiden. De grondslag is vaak de oppervlakte, soms de waarde bij splitsing, en bij oudere akten niet altijd te achterhalen. De verdeling kan onderdelen bevatten die niet iedereen gebruikt — de lift is het bekendste voorbeeld — en dat is een keuze uit de splitsing die achteraf zwaar te wijzigen is. Kijk altijd eerst of de akte voor bepaalde kostensoorten een afwijkende verdeling kent; zonder aktewijziging houdt een eigen sleutel geen stand.

  6 minuten lezen·1× bekeken

• geluid

  Brommen, ruisen en tikken: geluid van installaties in huis

  Installatiegeluid is anders van karakter dan burengeluid: constant of terugkerend, met een vast patroon, en vaak laagfrequent. Er zijn drie routes — luchtgeluid door de ruimte, contactgeluid door de constructie, en geluid dat met de lucht door een kanaal of met het water door een leiding meekomt. Een ventilator doet de eerste twee tegelijk, en die vragen elk een andere maatregel: een demper in het kanaal én trillingdempers onder de unit. Een tikkende cv-leiding is uitzetting die ergens vastzit. Pak het altijd bij de bron aan; dat is verreweg het effectiefst. Pak een unit nooit in om geluid te dempen zonder de luchtstroom te waarborgen.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• onderhoud

  Buitenschilderwerk en gevelonderhoud in de MJOP-cyclus

  Schilderwerk is zelden alleen schilderwerk: zodra de steiger staat blijkt er houtrot, een scheur in het voegwerk, een aangetaste betonrand. Dat meerwerk is voorspelbaar maar staat niet in de offerte. De steiger is bovendien de sleutel tot de planning — wie schilderwerk, betonherstel, voegwerk en hekwerken los uitvoert, betaalt die post drie of vier keer. En zes jaar is een gewoonte, geen voorschrift: de ligging van de gevel, het eerdere verfsysteem en de staat van het hout bepalen de cyclus, dus twee cycli naast elkaar kan prima. Laat altijd een inspectie voorafgaan, anders is de offerte een schatting en het meerwerk een verrassing.

  6 minuten lezen·2× bekeken

• verbouwen

  Collectief particulier opdrachtgeverschap - samen bouwen, van groep tot sleutel

  Bij CPO koopt een groep toekomstige bewoners samen grond en ontwikkelt daarop woningen. De ontwikkelwinst blijft bij de groep, wat de woningen doorgaans goedkoper maakt — maar de taken van een ontwikkelaar doet de groep nu zelf. Het traject kent zeven stappen en de volgorde is niet vrijblijvend: eerst de groep, dan de rechtspersoon (zonder die kun je geen grond kopen en geen krediet krijgen), dan de locatie, het plan, de aanbesteding, de bouw en de splitsing. Groepen vallen zelden uit elkaar op bouwtechniek en vrijwel altijd op verwachtingen die vooraf niet zijn uitgesproken. Reken op vier tot zeven jaar; dat is de eerlijke termijn.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• isolatie

  Collectieve gevelisolatie bij een VvE

  De gevel is gemeenschappelijk. Isoleren is daarmee geen individuele keuze maar een besluit van de vergadering. Collectief uitvoeren is aanzienlijk goedkoper dan individueel: de steiger, de uitvraag en de aansluitingen worden één keer gedaan. De vraag die het besluit maakt of breekt, is de financiering: reservefonds, extra bijdrage, of een lening op naam van de vereniging. Het onderzoek naar beschermde soorten loopt over een seizoen. Dat bepaalt de planning van het hele project, niet de aannemer. Reken op € 150 tot € 300 per vierkante meter gevel bij buitenisolatie, exclusief onderzoek en begeleiding. Prijspeil augustus 2026.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• ventilatie

  Collectieve mechanische ventilatie: wie gaat waarover?

  Een collectief afzuigsysteem is een gebalanceerd geheel: één ventilator levert onderdruk en de ventielen per woning zijn bij oplevering ingeregeld. Elke wijziging in één woning verandert de verdeling in alle andere. Een motorafzuigkap blaast tegen de stroom in en drukt lucht terug de schacht in, die bij de buren naar buiten komt — de meest voorkomende oorzaak van klachten die nergens op lijken te slaan. Een dichtgedraaid ventiel verplaatst de afzuiging naar de rest van het blok. En de toevoer wordt vergeten: zijn de roosters dichtgeschoven of bij kozijnvervanging weggelaten, dan zuigt het systeem tegen een dicht huis in. Geluid is geen luchthoeveelheid.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• verwarming

  Collectieve rookgasafvoer: het gedeelde kanaal en het CO-risico

  Bij een gedeeld rookgaskanaal vormen alle aangesloten ketels samen één installatie, ook al staan ze achter verschillende voordeuren. Daarmee wordt de ingreep van één bewoner het probleem van alle anderen: een ketel die op zichzelf uitstekend werkt, kan op een gedeeld kanaal een overdruk veroorzaken die rookgassen bij een ander naar binnen duwt. De verhouding tussen toevoer en afvoer is berekend bij de aanleg, op het aantal en het type toestellen; een ander type, een extra bocht of een afgedopte aansluiting maakt die berekening ongeldig. Het gevaar is koolmonoxide: reukloos, kleurloos, met klachten die op griep lijken. Bij verdenking: ramen open, woning uit, bellen.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• onderhoud

  Complexgewijs onderhoud: het werk en de bewoner die erin woont

  Complexgewijs onderhoud is onderhoud dat in één keer aan een heel gebouw of een hele rij woningen wordt uitgevoerd: daken, gevels, kozijnen, installaties. Het is goedkoper en beter dan per woning werken, en het is de enige manier om de schil van een gestapeld gebouw aan te pakken. Het bouwkundige werk is meestal niet het probleem. Het probleem is dat er mensen wonen in het gebouw waaraan wordt gewerkt, en dat de planning, de volgorde en de communicatie bepalen of het project slaagt of strandt. Dit artikel gaat over de bouwkundige kant van dat samenspel: welk werk overlast geeft en waarom, in welke volgorde het hoort, en wat een bewoner moet weten om zijn woning bereikbaar en veilig te houden.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• vocht

  Condens op je ramen: binnen, buiten of ertussen

  Condens op glas komt op drie plekken voor en elk betekent iets anders. Aan de binnenzijde: de luchtvochtigheid is hoog ten opzichte van de raamtemperatuur — bij twintig graden en zestig procent ligt het dauwpunt rond twaalf graden, en dan beslaat enkel glas en oud dubbel glas wel en modern glas niet. Aan de buitenzijde: het glas straalt warmte uit naar de heldere hemel en koelt onder de buitentemperatuur af. Dat gebeurt alleen bij góed isolerend glas en is dus een gunstig teken. Tussen de bladen: de randafdichting is doorgelaten, het droogmiddel is verzadigd en de isolerende werking is grotendeels weg. Vervang nooit isolerend glas wegens buitencondens.

  6 minuten lezen·1× bekeken

• onderhoud

  Conditiemeting volgens NEN 2767: wat die cijfers werkelijk zeggen

  De conditiescore uit NEN 2767 loopt van 1 (nieuwstaat) tot 6 (zeer slecht) en volgt uit drie factoren: ernst, intensiteit en omvang van de waargenomen gebreken. De schaal is niet lineair en niet financieel — een bouwdeel op conditie 3 kan volgend jaar aan vervanging toe zijn, en een 4 kan nog jaren mee als het gebrek niet doorzet. Zij zegt bovendien niets over functionaliteit, veiligheid of energieprestatie: een goed onderhouden enkelglas-kozijn scoort een 2 en isoleert niet. Wat niet zichtbaar is zonder destructief onderzoek komt er niet in terug. Lees conditie 3 dus niet als «in orde»: het betekent redelijk, met gebreken.

  6 minuten lezen·2× bekeken

• constructie

  Constructieve ingrepen door bewoners

  De grens tussen privé en constructie loopt niet langs de voordeur: een muur bínnen jouw woning kan dragend zijn en behoort dan tot de gemeenschappelijke constructie. Bij een doorbraak moet de last die de wand droeg ergens anders heen, via een ligger op nieuwe steunpunten — en dat laatste wordt het vaakst vergeten: een keurig berekende ligger die rust op een punt dat de kracht niet verder naar beneden kan doorgeven. Ook een zwaardere vloerafwerking, verplaatst sanitair en een dakterras raken het gebouw als geheel. Het patroon is steeds hetzelfde: de aannemer doet zijn werk goed binnen de opdracht, maar niemand keek naar de kolom woningen eronder.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• dak

  Dakdoorvoeren, aansluitingen en de garantie op de dakbedekking

  Vrijwel elke daklekkage begint niet midden op het dakvlak maar bij een aansluiting: een doorvoer, een dakrand, een opstand, de overgang naar een muur. Die aansluiting is kwetsbaarder om drie redenen — een doorvoer beweegt anders dan het dak, de uitvoering vraagt vakwerk met voldoende opstandhoogte, en er komen later ingrepen bij. Op het dak van een complex komen partijen die niets met het dak te maken hebben: een antennemonteur, een zonnepaneelinstallateur, een schotelplaatser. Elk boort desgevraagd een gat. De garantie op de dakbedekking is daarvoor het instrument: die vervalt bij ingrepen door derden, en dat maakt het gesprek makkelijker dan een verbod.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• dak

  Dakterras, daktuin en vegetatiedak in een VvE

  Drie vragen horen er altijd bij: kan de constructie het dragen, van wie is de ruimte, en wie onderhoudt hem. Een terras met tegels op dragers weegt in de orde van honderd tot honderdvijftig kilo per vierkante meter; een extensief sedumdak verzadigd vijftig tot honderd; een intensieve daktuin aanzienlijk meer. Het eigendom is bijna nooit wat mensen denken: een dakterras dat alleen vanuit één woning bereikbaar is, is meestal een gemeenschappelijk dak met een exclusief gebruiksrecht — en dat is iets anders. Het onderhoud verschuift ook: een bedekking onder tegels of substraat is niet meer te inspecteren zonder demontage, en een afvoer die eronder verdwijnt controleert niemand meer.

  7 minuten lezen·2× bekeken

• dak

  Dakvervanging in een wooncomplex

  Dit is de grootste aaneengesloten post uit het MJOP, en je hebt hem één keer in de dertig jaar. Op dat moment liggen alle andere keuzes vast: zonnepanelen, dakisolatie, valbeveiliging en doorvoeren zijn dan goedkoop en daarna duur. Er zijn twee routes. Overlagen is sneller en goedkoper, mits de onderliggende lagen droog zijn — zit er vocht in de isolatie, dan sluit je dat in. Verwijderen en opnieuw opbouwen is duurder en de enige route waarbij je weet wat je hebt; daar komt ook de wettelijke ondergrens voor de isolatiewaarde in beeld, en dat is een voorschrift en geen verduurzamingskeuze. Twee onderzoeken — vocht en gewicht — bepalen het hele plan.

  8 minuten lezen·2× bekeken

• tuin

  De algemene tuin en het terrein

  Het terrein kost het minst en geeft de meeste discussie: een scheur in een galerijvloer ziet niemand, een uitgebloeide border iedereen. Twee onderdelen zijn wél technisch en duur. Bomen op eigen terrein zijn eigendom van de vereniging, en dus ook de aansprakelijkheid voor een vallende tak — een periodieke boomveiligheidscontrole vult die zorgplicht in, met een extra ronde na een storm. En het hemelwater: kolken slibben dicht, en een terrein dat ooit van het gebouw af liep kan door verzakking ernaartoe gaan lopen. Dat merk je pas als er water in een berging staat. Maaien, snoeien en blad ruimen zijn contractonderhoud en horen in de exploitatiebegroting, niet in het reservefonds.

  7 minuten lezen·6× bekeken

• beheer

  De businesscase van prestatiegericht onderhoud: hoe een beheerder het doorrekent

  Prestatiegericht onderhoud is duurder in het eerste jaar en goedkoper over de looptijd, mits de looptijd lang genoeg is en de nulmeting eerlijk. Wie alleen de eerste beurt vergelijkt, kiest altijd traditioneel. De besparing zit niet in de uitvoering maar in het proces: minder aanbestedingen, minder toezicht, minder correctief herstel en een aannemer die zijn eigen werk over vijftien jaar terugziet. De extra kosten zitten in het begin: de nulmeting, de prestatie-eisen per bouwdeel, de contractvorming en een aannemer die het risico van de conditie overneemt en dat doorrekent. Rekent u het door, dan doet u dat over de looptijd, met alle indirecte kosten erin, en met een scenario voor het achterstallig onderhoud dat u eerst moet wegwerken. Voor een complex met voorspelbaar verouderende bouwdelen, schilderwerk voorop, komt prestatiegericht onderhoud over vijftien jaar doorgaans vijf tot vijftien procent lager uit; voor een complex met achterstand of met één grote ingreep niet.

  9 minuten lezen·1× bekeken

• gemeenschappelijk eigendom

  De corporatie als mede-eigenaar in een VvE

  In een gemengd complex heeft de corporatie drie rollen tegelijk, en die door elkaar halen veroorzaakt vrijwel elk misverstand: voor de huurder is zij verhuurder, voor de eigenaar een medelid, voor het bestuur een professionele partij met eigen begroting en mandaat. Door uitponden daalt haar aandeel over de jaren en schuift de stemverhouding mee. Zolang zij een meerderheid heeft bepaalt zij feitelijk het onderhoudsniveau — vaak gunstig, want corporaties zijn voorstander van een gevulde reservering, en ongunstig zodra de belangen bij verduurzaming uiteenlopen. Leg haar planning naast het MJOP: anders komt er binnen vijf jaar twee keer een steiger.

  8 minuten lezen·1× bekeken

• gemeenschappelijk eigendom

  De documentenset van een complex: welk stuk gaat waarover?

  De meeste discussies in een VvE zijn in de kern een vraag over wélk document het antwoord bevat. Er is een rangorde: wet, dan splitsingsakte met reglement, dan besluiten van de vergadering, dan het huishoudelijk reglement — en wat lager staat mag niet in strijd zijn met wat hoger staat. Daar gaat het het vaakst mis: een HHR dat iets regelt over iemands privégedeelte houdt geen stand. Daarnaast is er een beheerlaag die niets regelt maar vastlegt: het MJOP, het UPD, het ontruimingsplan, de logboeken en de contractenlijst. En de bewonersinstructie, het document dat het vaakst ontbreekt en als enige werkelijk wordt gelezen.

  6 minuten lezen·2× bekeken

• elektra

  De gemeenschappelijke elektra-installatie en de aarding

  Deze installatie heeft geen bewoner die klaagt: een groep in een woning die uitvalt wordt binnen een uur gemeld, een verdeelinrichting in een technische ruimte kan jaren verouderen zonder dat iemand kijkt. Zij veroudert op drie manieren — technisch, waarbij warme contacten de meest voorkomende bevinding zijn; door bijbouw, want in dertig jaar komt er van alles bij tot de installatie niet meer overeenkomt met de tekening; en door normwijziging. Er is geen algemene keuringsplicht voor een VvE, wel zodra er werknemers zijn en vrijwel altijd als voorwaarde in de opstalverzekering. De aarding bepaalt het meest en is het minst zichtbaar: alle beveiliging werkt alleen als zij het doet.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• gemeenschappelijk eigendom

  De loggia: de inpandige buitenruimte, waterdichtheid, isolatie en dichtzetten

  Een loggia is een buitenruimte die in het gebouw ligt: aan drie kanten wanden, een plafond erboven en één open zijde. Hij is beschut en droog, en hij is tegelijk een gat in de isolatieschil van de woning waar drie binnenwanden en een vloer aan buiten grenzen. De gebruikelijke problemen zijn een lekkende vloer die het plafond van de buren eronder aantast, koude en schimmel in de kamers rond de loggia, en de wens om hem dicht te zetten als extra kamer. Dichtzetten is een gevelwijziging: het verandert het uiterlijk van het gebouw, de isolatie, de ventilatie en het daglicht van de kamer erachter, en het is in een appartement een zaak van de vereniging en meestal van een vergunning. Onderhoud van een loggia is onderhoud van een dakvlak: de vloerafwerking, de afwatering, de aansluiting op de gevel en het hekwerk. Reken op € 80 tot € 180 per vierkante meter voor een nieuwe waterdichte vloerafwerking, € 60 tot € 120 per vierkante meter voor het isoleren van de wanden rond de loggia en € 8.000 tot € 25.000 voor het dichtzetten met een geïsoleerde pui.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• constructie

  De onderzoeksplicht voor uitkragende galerij- en balkonvloeren

  Na de instorting van een galerijvloer in Leeuwarden in 2011 geldt sinds 1 januari 2016 een onderzoeksverplichting voor eigenaren van galerijflats. Het gaat om een specifiek type: een uitkragende betonvloer die in één keer doorloopt van binnen naar buiten — in flats van vóór 1975 de gebruikelijke bouwwijze. Bij dit vloertype zit de trekwapening bovenin, precies waar water blijft staan en strooizout inzakt; chloriden bereiken het staal en tasten het aan. Er is geen waarschuwing vooraf, want de onderkant staat onder druk en blijft lang gaaf. Concludeer daarom nooit dat het meevalt omdat de onderzijde er goed uitziet: dat is precies de verkeerde plek om te kijken.

  7 minuten lezen·1× bekeken

• gemeenschappelijk eigendom

  De parkeergarage van een wooncomplex: ventilatie, brandveiligheid, toegang en onderhoud

  Een parkeergarage onder of naast een wooncomplex is een gebouwdeel met eigen regels: uitlaatgassen die moeten worden afgevoerd, een brand die anders verloopt dan in een woning, een toegang die tegelijk open en gesloten moet zijn, en beton dat onder zout en water slijt. Ventilatie is het eerste onderwerp: een gesloten garage heeft mechanische ventilatie met detectie van koolmonoxide nodig, en die installatie is vaak oud, luid en slecht onderhouden. Brandveiligheid is het tweede: de garage is een eigen brandcompartiment, gescheiden van de woningen en het trappenhuis, met eisen aan deuren, doorvoeren, blusmiddelen en steeds vaker aan het laden van elektrische auto's. Toegang en onderhoud zijn het derde: de deur of het hek, de verlichting, de afwatering, de coating van de vloer en de betonschade die na dertig jaar aan de dag komt. Reken op € 3.000 tot € 10.000 voor een inspectie van ventilatie, brandveiligheid en beton met rapport, € 15.000 tot € 60.000 voor het vernieuwen van de ventilatie met detectie en € 40 tot € 90 per vierkante meter voor een nieuwe vloercoating.

  8 minuten lezen·1× bekeken

Toon 12 artikelen meer37 van 106 getoond · pagina 3 van 9